Квартиры в москве как выгодная инвестиция

Разбираемся в инвестиционной привлекательности квартир для сдачи в аренду в Москве в 2021 году: какой район выбрать, что необходимо купить для заселения жильцов — в материале «КП»

Одной из самых надежных инвестиций считают недвижимость. Особенно, если она расположена в экономически развитом регионе. Квартиры в Москве однозначно можно рассматривать как яркий пример безопасного вложения. Это не только способ сохранить средства, но и шанс приумножить доход: и спустя несколько лет при продаже, и пока вы будете их сдавать. О том, как лучше это сделать, «Комсомолка» поговорила с экспертами по недвижимости. Рассказываем все про покупку квартиры для сдачи в аренду в Москве в 2021 году.

Район и местоположение

Этот критерий напрямую связан с другим главным аспектом выбора квартиры для сдачи в аренду в Москве — ценой. Транспортная доступность считается основным показателем ликвидности жилья.

— Лучше всего, если метро в пешей доступности до 10 минут. Важна удаленность от станции электричек МЦК и МЦД. Чем дальше удаленность от метро, тем дешевле стоимость аренды. Играет роль наличие школ, детских садов, — говорит адвокат Юлия Кузнецова.

Квартиры в ЗАО, СЗАО и районе Кунцево, в частности, считаются наиболее премиальными у арендодателей в 2021 году. Высокие цены на аренду держатся в ЮЗАО в пределах Садового и Третьего транспортного кольца — оранжевая ветка метро: от «Профсоюзной» до «Новых Черемушек» и ниже. Самые демократичные цены на аренду у метро «Кузьминки», в районах Капотня, Ярославский, Лосиноостровский, Гольяново, Некрасовка, Новая Москва.

Однако местоположение в хорошем районе еще не означает, что квартиру выгодно покупать для сдачи в аренду. Жилье где-нибудь в Хамовниках, на Арбате или в Гагаринском районе обойдется настолько дорого, что арендная ставка будет несопоставима с ценой. Тогда как жилье в Капотне близ нефтеперерабатывающего завода окупится быстрее. Арифметика простая: чем дальше от центра, тем больше дешевеет квадратный метр, а арендная ставка падает не так активно.

Новостройка или вторичка

Опрошенные «КП» эксперты сходятся во мнении, что предпочтительнее покупать квартиру в новостройке. И дело не в высоком или низком спросе на них среди арендаторов. Вот преимущества нового дома.

• Возможность сдавать квартиру за большую цену.
• Доступные ипотечные программы — процент ниже для новостроек.
• Чистые подъезды с консьержами и более эстетичный внешний вид — ничто красивое арендатором не чуждо.
• Плата за ЖКХ зачастую ниже.
• Новые коммуникации, а значит ниже риск, что жильцы будут страдать от протечек водопровода, неисправной канализации и проблем со счетчиками.

Класс жилья

Серьезной роли не играет. Все зависит от того, какими финансами вы располагаете. Однако приобрести две квартиры эконом или комфорт-класса вместо одной бизнес или элитного будет более выгодно. Но если у вас есть деньги лишь на один объект, тогда выбирайте, исходя из цены. В 2021 году большая часть предложений приходится на экономичный сегмент. Вероятно, так будет всегда.

— Однако спрос есть на любой класс. Вилка цен на аренду квартиры в Москве начинается от 25 000 и доходит до 1 000 000 рублей. В зависимости от бюджета, а также иных параметров, каждый сам для себя решает какой класс жилья брать в аренду, — отмечает Юлия Кузнецова.

Эксперт обращает внимание на еще одну закономерность. В экономклассе собственники более притязательны к жильцам. Все эти объявления, которые постепенно превращаются в мемы, про славянские семьи без детей и животных, свойственны именно бюджетному сегменту. И неудивительно, ведь жилье по низкой ставке зачастую могут позволить себе мигранты, которые нередко селятся группами. Устраивает такой арендатор? Решать вам.

В бизнес-классе собственники менее увлечены контролем за своей недвижимостью. Но и квартиросъемщики ожидают большей лояльности от хозяев.

Количество комнат

— Самыми популярными в 2021 году в Москве остаются однокомнатные квартиры. Также пользуются спросом двухкомнатные. Трехкомнатные менее популярны: бывает, что их берут в аренду несколько семей или даже незнакомые люди, разделяя оплату и комнаты для проживания. Квартиры из четырех и пяти комнат востребованы мало, — отмечает Кузнецова.

Метраж и планировка

Цена квартиры напрямую зависит от площади. А вот арендная ставка с ней коррелирует меньше. Ровным счетом как и этажность. Все-таки главным фактором, который формирует цены арендной квартиры в Москве, остается локация. Если рассуждать о планировках, то студии на стадии приобретения зачастую дешевле однокомнатных. Но если в студии достойный ремонт, то сдать ее можно за такую же цену, как и однокомнатную в том же доме.

Эксперты отмечают, что не существует никаких общепринятых норм, сколько квадратных метров предпочитают арендаторы на одного человека. Некоторые приезжие могут делить однокомнатную на шесть-восемь человек, тогда как людям, которые имеют стабильную высокооплачиваемую работу рано или поздно приходит мысль расшириться. Однако средняя площадь арендной квартиры в Москве составляет 35 — 40 кв.м.

Ремонт

Этот фактор второй после местоположения, который оказывает существенное влияние на цену съемной квартиры в Москве. Молодые люди, студенты или аскетичные одиночки вполне не против жить в квартире с побелкой стен и старой сантехникой. Главное, чтобы были розетки для зарядки смартфона/ноутбука и место для сна. Но и большой доход такая аудитория не принесет.

Когда квартиросъемщик достигает определенного уровня материального благополучия, то ему хочется поднять качество жизни. Поэтому он может либо потребовать у хозяев ремонта, либо переехать в поисках лучшего варианта. Эксперты предлагают компромиссное решение.

— Можно договориться на ремонт за счет арендных каникул. Ежемесячный платеж квартиросъемщик потратит на обновление интерьера и покупку мебели, — советует Юлия Кузнецова.

Еще одним аргументом за покупку квартиры для сдачи в аренду в новостройке является ремонт от застройщика. Московские строители делают средний в плане качества ремонт. Претензии к нему зачастую у тех, кто купил и заселился сам. А вот арендаторы более лояльны. Если решитесь делать ремонт своими силами, тогда лучше отдать предпочтение светлым тонам — они более нейтральны, нежели сочные цвета. Больше вероятность, что арендатор захочет квартиру со светло-бежевыми обоями, нежели фиолетовыми стенами.

«Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»

Очень часто авторов и редакторов «РБК-Недвижимости» спрашивают: «Я хочу купить доступную однушку в новостройке для инвестиций. Как выбрать ЖК комфорт-класса?» Чтобы не отвечать всем по отдельности, мы решили написать на эту тему обзор. Вместе с экспертами рассказываем, как правильно вложиться в новостройку, чтобы перепродать ее выгодно или получать стабильный доход, сдавая квартиру в аренду. Предупреждаем: это очень подробный текст, рассчитанный на людей, реально интересующихся инвестициями в новостройки.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Начнем с азов. Размышляя о покупке квартиры в новостройке с инвестиционной целью, необходимо четко понимать, зачем вы это делаете. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать с ростом ее стоимости. Второй — сдавать недвижимость в аренду. Это очевидные вещи, про них написано много статей.

Из неочевидного по этой теме отметим предпродажи. В некоторых случаях вложить деньги в новостройку можно на стадии закрытых продаж — еще далеко до старта широкой рекламной кампании. Это само выгодное. «Обратитесь в агентство недвижимости как инвестор, чтобы заблаговременно получать информацию о стартах продаж. В этом случае можно попасть в листы ожидания, чтобы иметь возможность вложиться в проекты на самых выгодных условиях», — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Что такое доступная однушка в Москве?

Но вернемся к главной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 2,5 млн руб. «Если рассматривать полноценную однокомнатную квартиру, то в этом случае стартовая стоимость находится на уровне 5,8–6 млн руб. (внутри МКАД. — Прим. ред.). Чаще всего такие лоты можно найти в юго-восточных районах города», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

«Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от надежного застройщика с большим портфелем проектов, а для снижения бюджета покупки лучше поступиться площадью (тем более что квартира предназначена для перепродажи или сдачи в аренду), чем транспортной доступностью. Все-таки ликвидность квартиры во многом зависит именно от удобства местоположения», — дает свой совет Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».

Стоимость квартир в московских новостройках массового сегмента

Как выбрать локацию для покупки новостройки?

Этот вопрос важен для всех квартирных инвесторов, ориентированных и на сдачу в аренду, и на перепродажу. В действительности, практически у любого проекта ЖК есть своя аудитория, которая состоит в том числе из жителей того или иного района, которым интересно остаться в этой локации. Поэтому, с одной стороны, покупать можно везде.

Но есть одно но! Транспортная доступность — всегда приоритет, как ни крути. Если новостройка масштабная и состоит из нескольких очередей (то есть в нем постоянно будет конкуренция со стороны застройщика и других инвесторов), а «сбросить» квартиру нужно будет непременно до ввода в эксплуатацию, лучше выбирать объект с максимально удобной дорогой до станции метро либо с перспективой открытия станции метро, МЦК в пешей доступности от жилого комплекса.

Инвестиционная квартира может быть любая, главное — локация и близость к метро (Фото: Yuliya Loginova/shutterstock)

Сколько реально можно заработать на перепродаже новостройки?

Перепродажа недвижимости (по уступке или после ввода дома по ДКП) приносит мгновенную прибыль в отличие от рентного дохода. Рассмотрим несколько примеров.

«Предположим, вы вложили 4,5 млн руб., а через два года вышли из проекта, получив доходность хотя бы 10% в год, то есть за два года прирастили 20% к первоначальным вложениям, или 900 тыс. руб. Заплатив НДФЛ, получили чистую прибыль 783 тыс. руб., которую можно вложить в другие объекты, купив уже более дорогую квартиру (за 5,28 млн руб.) или две студии в области по 2,64 млн руб.», — приводит первый пример расчетов Ирина Доброхотова.

Однако показатель роста стоимости квартиры достаточно сильно варьируется от проекта к проекту. В среднем по рынку рост цены за весь период строительства (два-три года) может составлять 20–40%, причем в комфорт- и бизнес-классе разница в цене будет больше, чем в стандарте (так теперь называется экономкласс). Если квартира приобретается в перспективном районе, в котором, например, через пару лет откроется станция метро или МЦД, то недвижимость еще вырастет в цене за счет этого фактора после того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Какие проекты выбрать

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— В наших проектах квартиры в ЖК комфорт-класса уже на 80% распроданы к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Люди стараются приобрести квартиру в новостройке по привлекательной стоимости, пока она далека от максимума. К примеру, в жилом районе «Южная Битца», который мы застраиваем в ближайшем Подмосковье, на старте продаж минимальная стоимость составляла 3,2 млн руб. Сегодня приобрести квартиру в этом проекте возможно от 4,4 млн руб., причем цены еще будут расти. Аналогичным примером может служить наш подмосковный проект ЖК «Датский квартал». На старте продаж в этом комплексе можно было купить квартиру за 2,6 млн руб., сейчас ее минимальная стоимость 4,4 млн руб.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду?

Аренда, скорее, подходит для сбережения средств, так как окупаемость превышает десять лет и здесь много сопутствующих расходов (ремонт, меблировка, налог на имущество, налог на доходы физических лиц, обслуживание ипотечного кредита, если он привлекался). Представим, что вы приобрели самую доступную квартиру за 4,5 млн руб., и даже без учета дополнительных трат, при ставке аренды 30 тыс. руб., первоначальные вложения окупятся только через 12,5 года. То есть только после этого квартира начнет приносить прибыль.

Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости складывается из нескольких факторов. И самый главный — локация проекта и транспортная доступность: чем ближе к метро/центру, тем выше шанс сдать этот объект. Второй фактор — степень привлекательности самой квартиры, ремонта, интерьера. Более современные, с дизайнерским или продуманным интерьером квартиры будут стоить дороже, чем аналогичные варианты по локации и метражу, но со старой мебелью.

В то же время не стоит рассчитывать на то, что новый дорогой ремонт позволит вам установить ставку вдвое выше средней, поэтому нет смысла делать авторский дизайнерский ремонт, сложную перепланировку и покупать дорогую мебель, если вы занимаетесь арендой массового сегмента. Завышенная ставка приведет к тому, что квартира зависнет в экспозиции. Оптимальное решение для сдачи в аренду: квартира с типовой планировкой, ремонт в светлых тонах, мебель и обстановка из IKEA, вся необходимая бытовая техника среднего ценового сегмента.

Наиболее распространенные форматы квартир для сдачи в аренду — студии и однокомнатные. В последнее время набирает оборот не только в покупке, но и в аренде жилья популярность двухкомнатных семейных квартир. С ростом мобильности населения свою нишу занимают и многокомнатные квартиры с дорогим дизайнерским ремонтом. Такое жилье востребовано московскими семьями, которые уже имеют свое собственное, но решают арендовать квартиры в ЖК более высокого класса или ближе к работе / школам для детей. Но это не означает, что на рынке нет предложений по крупногабаритным квартирам (например, в премиальном сегменте нередко можно увидеть предложения о сдаче квартир площадью более 100 кв. м и количеством спален от двух и более).

Площадь и планировка квартир — не главное при выборе квадратуры для инвестирования с целью получения арендного дохода. Любая квартира в итоге найдет своего арендатора (Фото: Irena Maslova/shutterstock)

О каких налогах надо знать инвесторам в новостройки?

При возникновении дохода у физлица возникает обязанность уплаты НДФЛ — 13% от суммы полученного дохода. Это касается и договоров уступки права, и договоров купли-продажи. Так, если вы купили квартиру на старте продаж за 4 млн руб., а затем заключили договор уступки права, в котором стоимость объекта 5 млн руб., соответственно, нужно будет уплатить налог с 1 млн руб. — 130 тыс. руб.

Если вы продаете квартиру после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности, а квартира за это время подорожала, например, на 2 млн руб. — нужно будет уплатить 13% с 2 млн руб., а также налог на имущество, даже если квартирой собственник владел одну неделю (в этом случае налог пропорционально уменьшится).

Если продавцом квартиры выступает ИП, то оплачивается УСН — 6% или 15% в зависимости от выбранной схемы налогообложения. Юридическое лицо будет платить налог на прибыль при покупке-продаже жилой недвижимости и налог на прибыль плюс НДС при сделках с коммерческой недвижимостью. В любом случае это незначительная сумма в сравнении с прибылью, которая останется на руках после продажи квартиры.

Кроме того, не стоит забывать и об имущественном налоговом вычете, который частично может компенсировать затраты на налог. Покупатель компенсирует налог полностью в случае, если доход от продажи составил не более 2 млн руб. То есть это достаточно широкая категория, позволяющая заработать на недвижимости.

«Стоит также отметить, что, принимая квартиру у застройщика и оформляя собственность, инвестор получает и обязательства: ему нужно будет начинать оплачивать расходы на ЖКХ, а также застройщик зачастую требует оплатить вывоз строительного мусора единовременным платежом. Продать квартиру с долгами будет невозможно, так как для сделки требуется справка об отсутствии задолженностей», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Впрочем отметим, что покупатель также понесет затраты на комиссию риелторскому агентству, которое попросит плату за оказание своих слуг.

Особо стоит отметить, что при сдаче квартиры в аренду также возникает доход, который нужно отражать в налоговой декларации и уплатить все те же 13%. Уменьшить ставку налога до 6% можно, если заниматься арендой в качестве ИП на УСН или приобретая патент.

Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

Конечно — да! ЖК из топ-5 самых продаваемых проектов в Старой и Новой Москве во втором квартале 2020 года показали доходность от 1,18% до 2% в месяц, если проанализировать рост цен за весь период реализации каждого проекта. «В среднем рост цен [в этих проектах] составил 1,9% в месяц, или 23,2% годовых. Соответственно, если вы берете ипотеку даже под 7% годовых, то выигрываете 16%. Но это работает, если вложения осуществить на самом старте продаж. Чем позднее вкладываться — тем больше съест ипотечный кредит, тем меньше будет доход инвестора», — приводят пример в «Бест-Новострое».

Самый оптимальный вариант покупки недвижимости — в ипотеку с досрочным погашением в течение трех лет и суммой кредита не более 30% от стоимости квартиры. Но даже при ипотечном взносе 50–70% от стоимости квартиры есть выгода.

Апартаменты в Москве — жить или инвестировать?

Прежде всего, надо понимать специфику апартаментов, расположенных в отдельно стоящих зданиях, реконструированных производственных помещениях, входящих в состав офисно-торговых и жилищных комплексов. Именно апартаменты в составе ЖК по «потребительским качествам» наиболее близки к квартире. Даже разница в стоимости коммунальных услуг несколько нивелируется из-за наличия для всех жителей дополнительных статей расходов – услуг консьержей, охраны…

Примером такого «симбиоза» может служить ЖК «Нормандия» на севере Москвы. Девелопер особо отмечает тот факт, что, несмотря на правовой статус апартаментов, входящих в состав ЖК, все строительные и санитарные нормы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ для квартир, соблюдаются и для них.

Что имеется в виду? Дело в том, что, возводя апартаменты, застройщик не обязан создавать соответствующую инфраструктуру – школы, детские сады, поликлиник Не обязательно соблюдать и нормы по освещенности, уровню шума. Иногда нет даже двора – примером может служить комплекс апартаментов, входящий в состав ТЦ «Город» на Рязанском проспекте.

Чем «автономнее» здание, в котором расположены апартаменты, тем в большей степени сказываются отличия, обусловленные нежилым статусом этого типа помещений. Жителю апартаментов, получившему временную регистрацию, устроить ребенка в школу или детский сад, даже если они найдутся поблизости, может быть сложно, а при нехватке мест и невозможно. Закон о всеобщем среднем образовании требует постоянную прописку. Он не сможет прикрепиться к поликлинике, получать социальные услуги по месту жительства…

Несколько лет назад я всерьез рассматривал для себя покупку недвижимости в одном из популярных ЖК комфорт-класса на стадии строительства и произвел расчет – что выгоднее? Купить в Москве апартаменты или квартиру? Учел все налоги, все предстоящие расходы. В результате получилось, что если я буду пользоваться жильем более 10 лет, то выгоднее купить квартиру, если меньше – апартаменты.

Однако, на мой взгляд, плюсы и минусы апартаментов не являются абсолютными величинами и зависят от цели их приобретения. Конечно же, как место для жизни с семьей они подойдут далеко не всем, а вот в качестве жилища занятого человека или бизнес-актива могут быть использованы во многих случаях. Сейчас популярны комплексы, включающие в себя офисы, апартаменты, фитнес-залы и т.д. Занятый человек может работать в офисе и жить в том же здании, пользоваться услугами консьерж-сервиса и доставки еды…

1. Апартаменты могут быть использованы в качестве места регистрации юридического лица – их статус позволяет это сделать. При этом владелец бизнеса может жить в этом же здании. Там могут располагаться офисы владельцев малого бизнеса – салоны красоты, стоматологические кабинеты, курсы иностранного языка… (Правда, некоторые виды деятельности должны быть согласованы с УК).

2. Для инвестора апартаменты в Москве могут быть удачным вложением средств. Я сейчас говорю не о покупке с целью перепродажи после роста цены, апартаменты, особенно недорогие, для этого мало годятся. А вот оборудование их для сдачи внаем на короткий срок может быть выгодным предприятием. Мне известен пример покупки небольших апартаментов в реконструированном промышленном здании с пятиметровыми потолками. 33 кв. метра были куплены за 5,5 млн. рублей, разделены на 3 двухъярусных отсека с душевой кабиной, туалетом, мини-кухней под лестницей… теперь они сдаются посуточно. Цена – от 2000 рублей. Такая переделка невозможна в квартирах.

3.Статус апартаментов накладывает гораздо меньше ограничений на перепланировку помещения, а ее оформление намного проще. Фактически можно делать все, за исключением сноса несущих стен, переноса приборов отопления и расширения балконов наружу. В частности, понятие «мокрой точки» в апартаментах отсутствует, поэтому санузел может быть расположен везде, куда можно дотянуть трубы.

4. Правда, из этих плюсов вытекает еще один минус для «простого» жильца – его соседи будут постоянно меняться. На этаже могут проводиться довольно шумные мероприятия – например, мастер-классы по игре на трубе. И не придерешься – повышенный шум в нежилых помещениях не регламентируется. Примером может служить комплекс «The Loft Club». Там в одном здании находятся апартаменты, приобретенные в собственность, сдаваемые в наем посуточно, офисы, пиццерии.



Какой юридический статус у апартаментов?

Однако юридический статус апартаментов может измениться. В апреле 2020 года Совет Федерации разработал законопроект, предлагающий внести их в перечень жилых помещений и разрешить там прописку. Тем самым предлагается, наконец, устранить пробелы в правовом статусе апартаментов и зданий с ними, отнеся их к новому классу объектов недвижимости. Тем не менее, ждать немедленных перемен на этом направлении не стоит. Еще даже не ясно, идет ли речь о новом строительстве или о пересмотре статуса всех построенных объектов с апартаментами.

Подводя итог, можно сказать, что апартаменты, не входящие в состав крупного ЖК, являются весьма специфическим жильем, которое подойдет далеко не всем, а вот для предпринимателя может предоставить массу возможностей. Мы в агентстве ЦДН уделяем клиентам, желающим купить апартаменты в Москве, особое внимание, делимся своим опытом и, в результате, всегда находим вариант, соответствующий их запросам.

Источник https://www.kp.ru/putevoditel/dom/investitsii/kvartira-dlya-sdachi-v-arendu-v-moskve/

Источник https://realty.rbc.ru/news/5f52385f9a79478b4e7a56f5

Источник https://www.cian.ru/blogs-apartamenty-v-moskve-zhit-ili-investirovat-309831/