Ипотечное кредитование — Курсовая работа

Улучшение жилищных условий граждан РФ является одной из наиболее значимых социальных проблем, стоящих перед Российским государством на современном этапе его развития. Одним из современных и актуальных механизмов решения данной проблемы является ипотечное кредитование. Ипотечное кредитование – один из самых эффективных и надежных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Совершенствование системы ипотечного кредитования – одна из наиболее важных экономических и социальных задач в современной России, поскольку затрагивает такие острейшие проблемы, как обеспечение жильем, распределение доходов населения, ускорение жилищного строительства и оптимизацию финансовых потоков в экономике страны.

Ипотечное кредитование населения в настоящее время является наиболее экономически эффективной банковской операцией и, одновременно, важным условием повышения качества жизни российских граждан, чем и обусловлена тема курсовой работы.

Актуальность данной проблемы возрастает в связи с макроэкономической ситуацией, когда платежеспособный спрос граждан снижается, что позволяет говорить о практически невозможном гарантированном сбыте жилья без использования ипотечного кредитования. При этом развитие рынка ипотечного жилищного кредитования может способствовать не только улучшению жилищных условий населения, но и стимулированию спроса на рынке недвижимости и строительства, дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, повысить доходность бюджетов всех уровней.

Целью курсовой работы является анализ современных особенностей механизма ипотечного кредитования и перспективы развития рынка ипотечных жилищных кредитов в России.

Для достижения этой цели в работе поставлены следующие задачи:

рассмотреть понятие, значение и содержание ипотечного кредитования;

провести анализ программ ипотечного кредитования банков в России;

определить наиболее значимые проблемы, связанные с реализацией программ ипотечного кредитования в РФ;

рассмотреть возможные пути решения проблем ипотечного кредитования;

рассмотреть перспективы развития и основные механизмы совершенствования системы долгосрочного ипотечного кредитования в России.

Объектом исследования в курсовой работе выступают ведущие кредитные организации России.

Предметом курсовой работы являются выданные ипотечные жилищные кредиты в Российской Федерации.

Исследование в курсовой работе представлено в виде аналитической информации, таблиц и графиков, которые характеризуют:

текущее состояние рынка ипотечного кредитования;

статистические данные по ипотечным кредитам в России;

объемы выданных ипотечных кредитов в рублях;

объем задолженности по ипотечным кредитам заемщиками;

динамика задолженности по ипотечным кредитам;

объемы ипотечных кредитов, выданные ведущими ипотечными банками;

количество коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты.

1. ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.1. Понятие, сущность и виды ипотечного кредитования

Понятие «ипотека» опирается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. С течением временем изменялись: условия предоставления кредита, объемы и цели ипотечного займа, а также надежность его обеспечения.

Ипотека – является одной из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [13, с.19].

Обязательство должника может являться не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде и т.п.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом, а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства [15, с.8].

Отличительными чертами ипотеки являются:

во-первых, ипотека, как и любой другой залог, по сути, является способом обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства — займа, или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения и т.д.;

во-вторых, предметом ипотеки выступает недвижимость. К числу недвижимого имущества относят земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.;

в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Лицо, взявшее ипотечный кредит остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая подлежит обязательной государственной регистрации;

в-пятых, при значительном превышении стоимости заложенного имущества над суммой выданного кредита, ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека) [8, с.4].

И, наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажу заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательства по возвращению которого, обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов [6, с.2].

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование, как система финансово-экономических отношений, включает в себя ипотеку как основную подсистему, выступающая в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование – сделка с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Классификация ипотечных кредитов по признакам [12, с.34]:

1. По объекту недвижимости:

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

2. По целям кредитования:

а) приобретение готового жилья в многоквартирном доме; покупка отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания: дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

б) на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

в) строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются едино-разовым платежом. Кредитование на строительство жилья происходит поэтапно: каждый следующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

на разработку земельного участка;

на развитие сельского хозяйства;

на развитие производства;

кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По виду кредитора:

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации.

Таблица 1.1. Классификация ипотечных кредиторов

По степени специализации

4. По способы рефинансирования.

Сферой ипотечного кредитования занимаются различные кредитные институты. Особенность их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

Таблица 1.2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Вид кредитного института

Выпуск ипотечных облигаций

Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидия

Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)

Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку

Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившые договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

5. По способу амортизации долга:

постоянный ипотечный кредит;

кредит с переменными выплатами;

кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

ипотечные кредиты, которые предусматривают финансовый интерес кредитора.

1.2. Ипотечное кредитование как способ улучшения жилищных условий

Понятие «улучшение жилищных условий» традиционно ассоциируется с существенным повышением качества жизни. А также это термин используется для обозначения ключевой социальной проблемы современной России — ведь строительство и приобретение жилья стоит далеко недешево и, даже с помощью государства, в один момент обеспечить всех нуждающихся собственными просторными квартирами, к сожалению, невозможно.

Российское законодательство четко определяет категорию граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и в большей мере именно они получают государственную поддержку [10, с.8].

Именно на направлении улучшения жилищных условий граждан, признанных нуждающимся в жилье, сосредоточена основная деятельность всех уровней бюджетной системы страны, так и государства в целом. В настоящее время большинство российских регионов активно реализуют социальные программы, призванные обеспечить жильем тех, чьи условия проживания иначе чем «кошмарными» не назовешь [16, с.8].

В настоящее время ипотечный рынок только набирает свои обороты. Граждане с опасением относятся к данному виду кредитования, ведь это займ на долгие годы, а банки предъявляют к заемщикам повышенные требования при одобрении кредита. Однако, при отсутствии крупной денежной суммы, ипотека – выступает единственным способом приобрести собственное жилье. К положительным сторонам ипотечного кредита относятся [17, с.26]:

возможность приобретения жилья без длительных накоплений. Можно долгие годы откладывать деньги, рассчитывая приобрести квартиру без переплаты, но нужно учитывать тот факт, что цены на недвижимость спрогнозировать непросто: будут они расти или падать, поэтому нужную сумму можно накапливать дольше срока ипотечного кредита;

на данный момент платежи по ипотечному кредиту намного больше, чем арендная плата за снимаемое жилье. Только в результате ежемесячных платежей банку, квартира через определенный срок перейдет в собственность, а ежемесячные платежи арендодателю квартиры не принесут никакой выгоды;

как правило, ипотечный кредит берется на срок от 10 до 20 лет. За это время с заемщиком, да и с имуществом, могут случиться различные непредвиденные ситуации. На этот случай предусмотрен договор страхования риска утраты имущества, права собственности, потери здоровья. Договор заключается ежегодно, и требует дополнительных материальных затрат, зато заемщик может не опасаться наступления страхового случая;

несмотря на заверение чиновников, ежегодно инфляция провоцирует повышение цен. Следовательно, растут и доходы населения. В настоящее время, почти все ипотечные программы предусматривают досрочное погашение кредита без штрафных санкций и комиссии, поэтому, если финансовое положение заемщика позволяет закрыть ипотечный кредит раньше положенного срока, достаточно заполнить заявление и внести деньги;

государством для граждан предусмотрена возможность воспользоваться налоговом вычетом не только с суммы, затраченной на приобретение жилья, но и с банковских процентов. Это позволяет заемщику частично вернуть потраченные средства.

К отрицательным сторонам ипотечного кредитования можно отнести:

переплату по кредиту (иногда достигает 100%),

сложную процедуру получения одобрения банка,

длительный срок выплат по кредиту и штрафные санкции за просрочку платежей.

2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РОССИИ

2.1. Конкурентный анализ рынка ипотечного кредитования

Ипотечный рынок объединяет в себе участников, тем или иным образом связанных с операциями по ипотеч ному кредитованию. Ими являются банки , которые предоставляют ипотечные кредиты , рефинансирующие организации, в том числе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию , ипотечные брокеры, страховые компании, специализированные депозитарии, застройщики и риелторы, заемщики , рейтинговые агентства и др.

Банки оказывают непосредственное влияние на динамику развития рынка ипотеки в целом, а также отражают сложившуюся ситуацию в этой области. Например, многие кредитные организации в годы кризиса сворачивают свои ипотечные программы и, наоборот, в годы финансовой стабильности наращивают объемы кредитования.

Все ипотечные программы банков, присутствующие сегодня на рынке, условно можно разделить на следующие группы:

кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке;

кредиты на приобретение загородного жилья;

кредиты на приобретение нежилых помещений (бизнес-ипотека);

кредиты на ипотечные залоги по дефолтным ссудам;

программы рефинансирования ипотеки.

На начало 2015 года, по данным Банка России , и з 834 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работают 673. Причем из них 629 предоставляют займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляют только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

В 2014-м году банки оформили более одного миллиона ипотечных жилищных кредита (1 012,3 займа) на общую сумму 3 520 млрд. рублей. Основная их доля (93 874 займа) была предоставлена в рублях – на общую сумму 3 384 млрд. Средний размер займа составляет 3,37 млн. рублей. Просроченная задолженность на начало 2015 года зафиксирована на уровне 46,1 млрд. рублей.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2017 года по ипотечным жилищным кредитам равна 10,8% в рублях и 9,3% в иностранной валюте. Средневзвешенный срок их предоставления составляет 14,8 года для рублевых займов и 12,3 года для валютных.

Сегодня лидерами рынка ипотечного кредитования являются Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк – на их долю приходится более половины всего объема выданных ссуд, а также Россельхозбанк и Дельтакредит (таблица 2.1).

Рынок ипотечного кредитования в России развивается неравномерно. Основная часть кредитов выдается в Центральном (29,98%), Приволжском (18,93%) и Уральском (14,04%) федеральных округах.

Также стоит отметить, что за счет ипотечного кредитования в стране приобретается пока еще небольшая часть продающейся на рынке недвижимости. Россия входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с помощью ипотеки осуществляется 17,60% сделок по покупке жилья в России. Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП России составляет всего лишь 2,72%.

Недоступность ипотечного кредитования по-прежнему обуславливается соотношением уровня доходов граждан и цен на жилье. Низкая платежеспособность населения и высокая стоимость недвижимости препятствуют развитию рынка ипотеки в России. К тому же высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых банками для выдачи займов, не дает опускаться ставке по кредитам, делая их очень дорогими для большинства населения.

В целом сегодня рынок ипотечного кредитования в России имеет значительный потенциал роста, так как на нем сохраняется большой объем отложенного спроса на ипотеку.

Таблица 2.1. Доля крупнейших банков на рынке ипотечного кредитования.

Основными причинами роста было снижение процентных ставок, которые к середине 2014 года достигли своего минимума, а также ослабление требований к заемщикам. Рынок ипотечного кредитования в 2014г. продолжал демонстрировать зависимость от стоимости недвижимости и стоимости привлечения ресурсов. Поскольку это самый низкомаржинальный продукт, даже самое незначительное изменение стоимости ресурсов отражается на процентной ставке. Для почти 50%-ного роста объемов ипотечного кредитования было несколько причин: снизившиеся после кризисного периода процентные ставки, государственные программы финансирования, а также снижение цены на недвижимость.

Для того чтобы облегчить заемщикам погашение ипотечных кредитов путем рефинансирования под более низкие ставки в других банках и тем самым снизить уровень просроченных долгов, многие банки ввели отмену комиссии за досрочное погашение ипотечного кредита.

2.2. Анализ основных рисков на рынке ипотечного кредитования

В первом полугодии 2016 года для рынка ипотечного жилищного кредитования были характерны следующие тенденции.

Продолжилось сокращение числа банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (далее – ИЖК), на фоне уменьшения количества действующих кредитных организаций. По состоянию на 1 июля 2016 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с первым полугодием 2015 года на 75 кредитных организаций и составило 499 участников, из них 326 кредитных организаций предоставили в первом полугодии 2016 года новые ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов.

Наблюдалось увеличение объема предоставленных ИЖК. Рынок ипотечного жилищного кредитования, стимулируемый государственной программой субсидирования процентной ставки, в первом полугодии 2016 года вырос на 44,3%, но при этом не достиг уровня соответствующего периода 2014 года.

В первом полугодии 2016 года кредитными организациями было предоставлено 389 836 ИЖК на общую сумму 664,6 млрд рублей. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, составила 20,3%, увеличившись по сравнению с первым полугодием 2015 года на 2,0 п.п. (рисунок 2.1). Средний размер предоставленных ИЖК увеличился с 1,64 до 1,70 млн рублей, при этом в Москве он составил 3,63 млн рублей.

Рисунок 2.1. Динамика объёмов кредитов, предоставленных физическим лицам, в том числе ИЖК

Региональное распределение предоставленных ИЖК не изменилось. Наибольший объем предоставленных ИЖК на протяжении последних нескольких лет приходится на заемщиков Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Тюменской области. Доля кредитов, предоставленных заемщикам Центрального федерального округа, составила 31,3% в общем объеме выданных в Российской Федерации ИЖК.

В первом полугодии 2016 года удельный вес ИЖК, предоставленных под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (далее – ИЖК по ДДУ), в общем объеме ИЖК составлял 34,5-41,5%. С начала года было предоставлено 124,4 тыс. ИЖК по ДДУ на сумму 229,3 млрд рублей, при этом кредитование осуществлялось в основном в рублях.

Из общего объема предоставленных ИЖК 39,5% приходилось на субсидированные кредиты, выданные в рамках программы государственной поддержки жилищного (ипотечного) кредитования (144 674 кредита на сумму 262,4 млрд рублей).

Продолжился рост доли ИЖК, предоставленных в рублях. В первом полугодии 2016 года было выдано 389 812 ИЖК в рублях на сумму 663,9 млрд рублей, что составляет 99,9% общего объема ИЖК. Количество предоставленных ИЖК в рублях выросло по сравнению с первым полугодием 2015 года на 39,0% при увеличении объема кредитования на 44,6%. В то же время количество ИЖК в иностранной валюте уменьшилось в 2,3 раза – до 24 кредитов; объем предоставленных средств сократился в 2,6 раза – до 0,7 млрд рублей в рублевом эквиваленте. ИЖК в иностранной валюте предоставлялись в основном заемщикам Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга – на них пришлось 98,0% объема выданных в иностранной валюте кредитов.

Происходило увеличение задолженности по ИЖК в рублях и снижение задолженности по ИЖК в иностранной валюте. На 1 июля 2016 года величина задолженности по ИЖК в рублях по сравнению с 1 июля 2015 года увеличилась на 17,0%, а в иностранной валюте снизилась на 18,7%, составив 4087,5 и 94,1 млрд рублей в рублевом эквиваленте соответственно. В течение первого полугодия 2016 года наблюдалась тенденция роста задолженности по ИЖК по ДДУ в рублях и иностранной валюте. По состоянию на 1 июля 2016 года задолженность составила 714,8 и 2,0 млрд рублей в рублевом эквиваленте соответственно; ее доля в совокупном портфеле ИЖК достигла 17,1%.

Отмечалось увеличение просроченной задолженности по ИЖК как в относительном, так и в абсолютном выражении. По состоянию на 1 июля 2016 года удельный вес просроченной задолженности по ИЖК по сравнению с 1 июля 2015 года увеличился: по ИЖК в рублях – на 0,14 п.п., до 1,11%, в иностранной валюте – на 11,35 п.п., до 27,68%. В денежном выражении величина просроченной задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, возросла на 33,4%, по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, – на 37,8%, составив 45,5 и 26,0 млрд рублей в рублевом эквиваленте соответственно (рисунок 2.2).

Рисунок 2.2. Динамика задолженности по ИЖК

Задолженность по ИЖК по ДДУ в рублях и иностранной валюте характеризовалась меньшим уровнем просроченной задолженности (на 1 июля 2016 года – 0,3% при значении по ИЖК в целом 1,7%).

Доля ссуд без просроченных платежей по ИЖК по состоянию на 1 июля 2016 года сократилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 0,26 п.п. и составила 93,76%. Вместе с тем доля ссуд с просроченными платежами свыше 180 дней по ИЖК за аналогичный период увеличилась на 0,48 п.п., до 2,56%.

Наблюдались снижение процентных ставок по предоставленным ИЖК в рублях и в иностранной валюте и увеличение сроков по кредитам в рублях. В первом полугодии 2016 года средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в рублях вырос на 9 месяцев по сравнению с первым полугодием 2015 года и составил 183 месяца (15,2 года), при этом по ИЖК в иностранной валюте сократился на 10 месяцев, до 41 месяца (3,4 года). Средневзвешенные процентные ставки за аналогичный период снизились: по ИЖК в рублях – на 1,32 п.п., составив 12,72%; по ИЖК в иностранной валюте – на 2,01 п.п., до 8,15%.

Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных ставок приведена на рисунке 2.4. Динамика средневзвешенной процентной ставки по ИЖК в рублях, предоставленным за месяц, представлена на рисунке 2.5.

Значительно вырос объем рефинансированных кредитными организациями ИЖК на фоне увеличения объема предоставленных ИЖК. В первом полугодии 2016 года 73 кредитные организации рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) на сумму 77,7 млрд рублей, в том числе путем продажи их другим организациям на сумму 51,0 млрд рублей (в первом полугодии 2015 года – 88 кредитных организаций на сумму 36,9 млрд рублей, в том числе путем продажи ИЖК (прав требования по ИЖК) на сумму 28,5 млрд рублей). Соотношение объемов рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям и предоставленных ИЖК составило 7,7% (рисунок 2.6).

В первом полугодии 2016 года среди основных источников рефинансирования ИЖК путем продажи их другим организациям выделялись специализированные организации – резиденты: на них приходилось 69,7% рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). По сравнению с соответствующим периодом 2015 года доля операций, совершенных специализированными организациями – резидентами, уменьшилась на 17,1 п.п., но при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) увеличился на 43,8% (до 35,6 млрд рублей). Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования выросла на 16,6 п.п. и составила 29,3%, объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) значительно увеличился – в 4,1 раза (до 14,9 млрд рублей). Доля специализированных организаций – нерезидентов составила 0,01% (0,005 млрд рублей), прочих организаций – 0,7% (0,4 млрд рублей) (рисунок 2.7).

Объем рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) путем эмиссии облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в первом полугодии 2016 года составил 26,6 млрд рублей (эмиссия осуществлялась двумя кредитными организациями).

Таким образом, в первом полугодии 2016 года практически весь объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке.

В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК (по состоянию на 1 июля 2016 года в Ломбардный список Банка России было включено 63 выпуска облигаций с ипотечным покрытием 48 эмитентов на сумму 373,5 млрд рублей по номиналу, а также 25 выпусков облигаций ОАО “АИЖК” на сумму 172,0 млрд рублей по номиналу). [20]

3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ КАК ДВИЖУЩЕЙ СИЛЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ

3. 1. Основные направления развития ипотечного кредитования в России

По данным Банка России, в 2016 году в России выдано 856,4 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1,47 трлн рублей, что на 27% выше уровня 2015 года в стоимостном и на 22% — в количественном выражении.

Восстановление рынка ипотеки после кризиса 2015 года заняло всего год, в 2009 г. рынку на восстановление потребовалось 2 года. Следует отметить, что падение рынка в 2015 году было гораздо менее глубоким – снижение составило около 50% (1 764 млрд рублей в 2014/1 162 млрд рублей в 2015 году) по сравнению с 430% (656 млрд в 2008 году/153 млрд в 2009 году). Это объясняется действием государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья. Программа, завершение которой первоначально планировалось в марте 2016 года, в конце февраля была продлена до конца 2016 года, а лимит выдач ипотечных кредитов был увеличен с 400 млрд рублей до 1 трлн рублей.

По итогам 2015-2016 годов в рамках программы было выдано 927 млрд рублей ипотечных кредитов (в т.ч. в 2016 г. – 556 млрд рублей), что составило около 40% всей выдачи ипотечных кредитов. Программа способствовала активизации кредитования под залог прав по договорам долевого участия: доля таких ипотечных кредитов достигла рекордного значения в 39% от общего объема выданной ипотеки. Объем привлеченных в строительство жилья средств по программе составляет 1,5 трлн рублей. По оценкам АИЖК, программа стала одной из самых эффективных антикризисных мер — всего на выплату субсидий на 01.02.2017 г. направлено 11,9 млрд рублей, каждый рубль бюджетных средств привлек в жилищное строительство 124 рубля внебюджетных инвестиций, из которых 46 рублей — средства населения. Основной тенденцией рынка ипотеки в 2016 году стало снижение процентных ставок. По данным Банка России, средневзвешенная ставка выдачи в 2016 году составила 12,48%, а в декабре – снизилась до 11,55%. Ниже ставки по ипотеки были только в конце 2011 года (11,4%).

Рисунок 3.2. Средневзвешенные ставки по выдаваемым кредитам, % годовых

Замедление инфляции до рекордных 5% по итогам января 2017 года формирует устойчивые ожидания дальнейшего снижения ключевой ставки (в 2016 г. снизилась с 11% до 10%). В результате участники ипотечного рынка в борьбе за качественного клиента уже сейчас снижают ставки по своим программам.

Качество ипотечного портфеля банков поддерживается на высоком уровне. На 01.01.2017 года доля ипотечной задолженности со сроком задержки платежей 90 дней и более составляет 2,65% ипотечного портфеля, что сравнимо с ведущими развитыми странами.

В условиях роста ипотечного портфеля доля со сроком задержки платежей на 90 дней и более постепенно снижается – по итогам 2015 года она составляла 3%, а максимальной значение доли просроченной ипотечной задолженности 90+ было зафиксировано в 2010 году – 7,1%.

Рисунок 3.3. Динамика объемов просроченной задолженности со сроком задержки платежей свыше 90 дней

В улучшение качества ипотечного портфеля значительный вклад вносит сокращение задолженности по кредитам в иностранной валюте: за год объем таких кредитов снизился в 2 раза (с учетом изменения обменного курса – в 1,5 раза).

Таблица 3.1. Сравнение задолженности ипотечного портфеля 2015-2017 гг.

Предварительные данные Росстата о вводе жилья свидетельствуют о сохранении ввода многоквартирного жилья на уровне 2014-2015 годов. В 2016 г. построено 48,2 млн кв. м многоквартирного жилья. Предстоящая плановая корректировка Росстатом данных по вводу, скорее всего, увеличит объемы ввода жилья практически до уровня прошлого года.

Таких результатов удалось достичь во многом благодаря поддержке со стороны государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья. В рамках программы населением приобретено более 25 млн кв. метров жилья (в т.ч. в 2016 г. – более 15 млн кв. метров).

Количество зарегистрированных договоров долевого участия физических лиц в строительство в 2016 году достигло 620 тыс. (+5% к 2015 г.). С ипотекой приобреталась практически каждая вторая квартира на этапе строительства (42%). Этот сегмент рынка жилья продемонстрировал наиболее высокие темпы роста — +35% к 2015 г. (+24% к 2014 г.).

Снижение общего объема ввод жилья (79,8 млн кв. м, -6,4% к 2015 г.) является результатом падения индивидуального жилищного строительства (-10% к 2015 г.), которое продолжается уже 2 года.

Объемы индивидуального жилищного строительства упали из-за сокращения объемов вводимого по «дачной амнистии» жилья. Запасы старого неоформленного жилья постепенно исчерпываются, основной его объем был зарегистрирован до 28.02.2015 – первоначального планового срока действия программы.

По данным Росреестра, в 2016 году было зарегистрировано 219 тыс. прав на жилье в рамках «дачной амнистии» (в 2010 году – 525 тыс. прав, в 2015 – 379 тыс. прав). По оценке АИЖК строительство новых индивидуальных домов в 2016 году выросло с 16 до 17 млн кв. м.

На конец 2016 года, по оценкам АО «АИЖК» по данным Института развития строительной отрасли, в стадии строительства в многоквартирных домах находится 2,2 млн квартир площадью 108,8 млн кв. м. Это 2,3 годовых объема ввода жилья.

Таблица 3.2. Строительство жилья

По данным Росреестра, количество зарегистрированных в 2016 году прав физических лиц на жилье на основании договоров купли-продажи и мены составило 3,6 млн (+1,2% к 2015 году). При этом на 5% выросло количество зарегистрированных договоров долевого участия физических лиц (620 тыс.).

Основным фактором развития рынка недвижимости в 2016 году являлось ипотечное кредитование: 42% ДДУ и 31% прав по ДКП зарегистрированы с привлечением ипотеки.

Программа субсидирования способствовала стабилизации цен на первичном рынке жилья (за 2016 г. снижение составило 0,4%), на вторичном рынке падение цен продолжилось (- 3%). Реальные цены (за вычетом инфляции) снижаются уже 4 года.

Рисунок 3.4. Цены на жилье и инфляция, 4 кв. 2012 г. = 100%

Рынок жилищных ипотечных ценных бумаг в 2016 году вернулся к росту: состоялось размещение 16 выпусков ИЦБ на 80,9 млрд рублей (+24% к 2015 г.).

Такой рост связан с активной реализацией программ АИЖК по развитию рынка ИЦБ, в том числе однотраншевой секьюритизации, обеспечивающей меньшую нагрузку на капитал банков-оригинаторов: доля выпусков ИЦБ с поддержкой АИЖК в различных формах составила в 2016 году 81,5% от общего объема эмиссии ИЦБ.

28 декабря 2016 года состоялось первое размещение однотраншевых ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК в рамках «Фабрики ИЦБ», для которых Банком России установлен льготный коэффициент «риск-вес» в 20% вместо стандартного коэффициента в 100% (1250% по младшим траншам).

3.2. Пути совершенствования рынка ипотечных жилищных кредитов в России

По мере нормализации ситуации на внутреннем валютном рынке и снижению рисков для финансовой стабильности Банк России перешел к смягчению кредитно-денежной политики: за 9 месяцев 2015 года ключевая ставка была последовательно снижена с 17% до 11% годовых (а в начале августа – до 11% годовых). Соответственно, снижалась и стоимость фондирования, в том числе для банковского сектора. В частности, с начала года доходность 5-летних ОФЗ снизилась на 4,4 процентных пункта до уровня в 9,92% (на 03.11.2015), а ставки Mosprime 6M – почти на 12 процентных пункта — до уровня 11,88% (на 03.11.2015).

Вслед за изменением стоимости фондирования с некоторым лагом стали меняться и ставки по кредитам как населению, так и предприятиям. Их снижение должно стимулировать спрос на кредиты, сократившийся как в результате проводимой банками более консервативной политики при отборе потенциальных заемщиков, так и в результате снижения потребности в заемных средствах.

Возможности кредитных организаций по наращиванию кредитных портфелей оказались существенно ограничены нормативом минимальной достаточности капитала (10%): на 01.10.2015 отношение собственных средств (капитала) к активам, взвешенным по уровню риска, составило 13%. При этом значительное увеличение резервов на возможные потери по ссудам не позволяет повышать капитализацию за счет прибыли (в целом по банковскому сектору за 9 месяцев 2015 года совокупная прибыль составила 128 млрд рублей, что в 5,4 раза ниже уровня 9 месяцев 2014 года).

Реализация государственных мер по докапитализации банков и меры поддержки Банка России позволили несколько улучшить ситуацию с достаточностью капитала. Если на 01.03.2015 г. доля банков с минимальной достаточностью капитала (H1: 10% – 12%) в активах банковской системы достигла максимального значения в 53,5%, то на 01.10.2015 она составила 13,8%.

Одной из мер Плана первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики и социальной стабильности в 2015 году стала программа докапитализации системно-значимых кредитных организаций за счет средств, предоставленных государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», в размере до 1 трлн рублей. В случае участия в программе банк обязан наращивать кредитный портфель на 1% в месяц в течение трех лет с момента докапитализации. Кроме того, он должен ограничить вознаграждение руководству банков, фонд оплаты труда остальных работников и выплаты по дивидендам. На конец октября 2015 года в рамках программы АСВ передало 17 банкам ОФЗ на сумму 646,3 млрд рублей.

Кроме того, в июле 2015 года совет директоров АСВ одобрил перечень региональных банков для участия в программе повышения капитализации и принял решение направить его в Правительство Российской Федерации для утверждения. На повышение капитализации региональных банков может быть направлено до 8,5 млрд рублей.

В сложившихся условиях ограниченного роста кредитных портфелей банки стали концентрировать свою деятельность на кредитовании наименее рискованных направлений, увеличивая их долю в совокупной задолженности по предоставленным кредитам. За 9 месяцев 2015 года совокупный портфель кредитов увеличился на 6,1%, в том числе задолженность по кредитам нефинансовым организациям – на 7,6%, а по потребительским (не ипотечным) кредитам населению снизился на 10,1%. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам выросла на 6,1%. По мере оживления потребительского кредитования доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 9 месяцев 2015 года снизилась на 0,6 процентных пункта (по сравнению с аналогичным периодом 2014 года) и составила 18,5%.

По мере нормализации ситуации на валютном рынке стабилизировалась и ситуация с ликвидностью в банковском секторе. Это позволило Банку России повысить минимальные процентные ставки и сократить предоставление валютной ликвидности через аукционы РЕПО и аукционы по предоставлению кредитов, обеспеченных залогом права требования по кредитам. Возобновление тенденции к росту объемов депозитов населения (+14,3% за 9 месяцев 2015 года) способствовало снижению объемов кредитов, привлеченных от Банка России, на 38%.

Тем не менее, проблема с привлечением долгосрочных источников фондирования в текущих условиях сохраняется. Вместе с тем, по оценкам АО «АИЖК», накопленный портфель ипотечных жилищных кредитов, характеризующихся высоким качеством, является хорошим залогом для операций Банка России по предоставлению ликвидности, потенциал которого практически не использован. Так, на 01.10.2015 в Ломбардный список Банка России, бумаги из которого могут выступать обеспечением по кредитам, включены жилищные ипотечные ценные бумаги на сумму 407,3 млрд рублей (11% всей задолженности по ипотеке). При этом жилищные ипотечные кредиты являются более качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами: доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,9% по сравнению с 15,1% по иным ссудам населению.

Поддержка банковской системы может осуществляться посредством предоставления доступа к источникам долгосрочного фондирования для более надежного ипотечного кредитования, например, под залог ипотечных активов или ипотечных ценных бумаг, а также в рамках программы, аналогичной Программе инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку.

Дополнительная долгосрочная ликвидность банковской системе может быть предоставлена со стороны негосударственных пенсионных фондов, которым, в соответствии с решением Правительства Российской Федерации, перечислены пенсионные накопления за II полугодие 2013 года суммарным объемом около 0,5 трлн рублей. Эти средства могут быть инвестированы, в том числе, в ипотечные ценные бумаги.

Формирование системы ипотечного кредитования является характерным признаком развитых банковских систем. Коммерческие банки ежегодно увеличивают объемы ипотечного кредитования, участниками системы ипотечного кредитования становятся пенсионные и страховые фонды, различные финансовые институты, в том числе и с государственным участием.

Система ипотечного кредитования в России функционирует довольно успешно, охватывая рынок ценных бумаг и стимулируя развитие жилищного строительства.

Рынок ипотечных ценных бумаг предоставляет коммерческим банкам большие возможности. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками, что в свою очередь служит дополнительным стимулом привлечения новых заемщиков.

Ипотечные программы должны быть совместимы с другими продуктами кредитных организаций и с линейкой продуктов партнёров, например, рейтинговых агентств и тех компаний, которые покупают портфели кредитов. Банки должны стандартизировать ипотеку, а также сопутствующие услуги со страховщиками и лицами, выступающими в роли поручителей. Секьюритизация ипотечного портфеля определена стратегией развития банковского сектора и может изменить ситуацию на банковском рынке. Любой участник рынка, который выдает ипотечные кредиты, рассматривает данный продукт по-своему, что становится преградой для доверительных отношений между всеми членами данного процесса. И потому рано или поздно все 600 кредитных организаций, работающих на рынке, должны выработать единые стандарты.

В настоящее время их отсутствие сводится к тому, что только 6% ипотечных продуктов секьютиризировано. Более мелкие банки должны опираться на опыт более крупных финансовых организаций. Необходимо создать общие базы ипотечных заемщиков, чтобы бала возможность обеспечить доступ к данным потребителей.

В 2018 году маржа банков, установленная правительством, снизится в 2 раза и составит максимум 2,2%. Кредитные организации должны корректировать издержки на кредитном рынке и вместе с тем снижать кредитную маржу. Её величина сейчас высока, так как заемщики не слишком доверяют банкам. В настоящее время есть бюро кредитных историй, которое дает возможность организациям получать сведения о потенциальных клиентах.

Также в работе даны предложения по использованию Банком системы государственной поддержки ипотечного кредитования. Правила работы государственной программы устанавливают цели, условия и порядок предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям на возмещение недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным физическим лицам.

Необходимость государственной поддержки ипотечного кредитования объясняется влиянием ипотечного рынка на экономику страны в целом. Обеспечение государством снижения финансовых рисков участников ипотечного жилищного кредитования позволит оказать адресную поддержку некоторым категориям граждан, улучшающим свои жилищные условия с помощью ипотечного кредитования, привлечь в жилищную сферу сбережения населения и внебюджетные финансовые ресурсы, активизировать рынок жилья, а также стимулировать банковскую деятельность.

Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге» (с последними изменениями от 06.12.2011 №405-ФЗ).

Федеральный закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действующей редакции от 07.05.2013г.);

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11. 1994 № 51-ФЗ. Статьи 334-358. (ред. от 05.05.2014)

Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002)

Абдулаев М.А., Орлов А.А., Римский Л.А., Ипотека. Организация ипотечного кредитования: Учебное пособие. [Электронный ресурс] http://www.ex-jure.ru/law/news. php?newsid=727

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс]. URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/reporting/ annual/

Жилищное ипотечное кредитование / под ред. Колобов С.С.- М.: Дашков и К, 2014. — 120с.

Ипотека + дом. Энциклопедия ипотеки. [Электронный ресурс] URL: http://www.ipodom.ru/stream/mortgage/russia/id_85975/

Ипотека в Краснодаре и Краснодарском крае. [Электронный ресурс]. URL: http://www.ipohelp.ru/programs /3600000.html

Ипотека в Краснодаре. [Электронный ресурс] URL: http://www.rencapstroy.ru/hypothec/

Ипотека в России: /под ред. Головина О.Л. — М.: Юристъ, 2013. — 525с.

Ипотека шаг за шагом. Ипотека. Ипотечное кредитование. [Электронный ресурс]. URL: http://www.ipohelp.ru/manual.html

Ипотека. Организация ипотечного кредитования. – Учебное пособие. [Электронный ресурс]. URL: http://www.ex-jure.ru/law/news.php?newsid=727

Ипотечное кредитование / под ред. Рябченко Л.И. — М.: ФА, 2012. — 120с.

Количество кредитных организаций — участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования Статистика. Официальный сайт Центрального Банка России. [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=3-1

Локтионова А. Виды ипотечных кредитов. [Электронный ресурс]. URL: http://www.realtist. ru/docs /73323F6BBB99EF66C32576BF000E47F3.html

Недвижимость. Ипотека — не миф, а реальность. [Электронный ресурс]. URL: http://www.bibliotekar.ru/ipoteka.htm

Основы банковской деятельности (Банковское дело): учебное пособие / под ред. К.Р. Табирбекова. М.: ИНФРА-М, 2013. – 637 с.

Официальный сайт Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК) [Электронный ресурс] http://www.rossipoteka.ru/default.aspx?page=ip-programs

Официальный сайт Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации [Электронный ресурс] http://rusipoteka.ru/

Официальный сайт ЗАО «ВТБ24» / показатели [Электронный ресурс] http://www.vtb24.ru/personal/loans/mortgage-calc/Pages/default.aspx

Официальный сайт информационного агентства «Банки.ру» [Электронный ресурс] http://www.banki.ru/news/bankpress/?id=8104985

Официальный сайт информационного агентства Bankir.Ru [Электронный ресурс] http://bankir.ru/novosti/d/gosydarstvo-bydet-sybsidirovat-stavki-po-ipotechnim-kreditam—2432215/

Официальный сайт Министерства Финансов Российской Федерации: http://www.minfin.ru/ru/search/?q_4=%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B5+%D0%BA%D1.

Официальный сайт ОАО «Газпромбанк» / показатели [Электронный ресурс] http://www.gazprombank.ru/personal/credits/357327/

Официальный сайт ОАО «Сбербанк России» / показатели [Электронный ресурс] http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home

Официальный сайт ОАО «УРАЛСИБ» / показатели [Электронный ресурс] https://www.bankuralsib.ru/retail/ipoteka/index.wbp

Официальный сайт печатного издания «Российская Газета» [Электронный ресурс] http://www.rg.ru/2015/04/10/krediti-site-anons.html

Официальный сайт Правительства Российской Федерации [Электронный ресурс] http://government.ru/orders/9643/

Официальный сайт специализированного интернет проекта рынка ипотеки в России [Электронный ресурс] http://ipocredit.ru/ipoteca/banks

Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК. Январь-март 2014.

Российская газета. Статья об ипотеке. [Электронный ресурс]. URL: http://www.rg.ru /2013 /08/08/ipoteka-site-anons.html

Рынок жилья и ипотечного кредитования III квартал 2014. // Аналитический центр АИЖК. Декабрь 2014. – 42 с.

Селюков В.К. Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования.// Менеджмент в России и за рубежом. – 2013. –№4.

Тарачев В. А. Кредитные риски и развитие банковской системы // Деньги и кредит, 2013, №6.

Финансы / Под ред. Лушина С. И., Слепова В. А. – М.: Экономистъ, 2013. – 397 .

Шаккум М.Л. Проблемы ипотечного кредитования в России.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2013. –№4.

Экономика и финансы недвижимости /Под ред. Ю.В.Пашкуса. — СПб.: Изд-во СПбГУ, 2013.

Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.

Ипотека и ипотечный кредит

История возникновения и развития ипотеки как института гражданского права. Понятие и предмет ипотеки. Форма договора ипотечного кредитования. Обращение взыскания на заложенное по договору имущество. Особенности ипотеки в зависимости от предмета договора.

Рубрика	Государство и право
Вид	курсовая работа
Язык	русский
Дата добавления	20.02.2012
Размер файла	81,9 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

Оглавление

1. Возникновение и развитие ипотеки как института гражданского права

1.1 История возникновения ипотеки

1.2 Ипотека в римском праве

1.3 Залоговое право дореволюционной России

1.4 Ипотечное кредитование за рубежом

2. ИПОТЕКА

2.1 Понятие и предмет ипотеки

2.2 Классификация ипотечных кредитов. Форма договора ипотечного кредитования и его содержание

2.3 Государственная регистрация договора ипотечного кредитования. Обязанности сторон

2.4 Перемена лиц в обязательстве по ипотечному кредитованию

2.5 Обращение взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество

2.6 Особенности ипотеки в зависимости от предмета договора ( здания, сооружения, земельные участки, жилые дома и квартиры, морской залог на судно)

2.7 Формы ипотеки

Заключение

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время космических и нано технологий, произошло существенное улучшение благосостояния значительной части населения страны. Развитие рыночных отношений в России привело к увеличению интереса к ипотечному кредитованию и расширению его возможностей.

Наибольший интерес для нашей страны представляет ипотечное жилищное кредитование, главная цель которого _ формирование системы обеспечивающей доступность жилья для российских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения гражданами жилья за счет собственных средств с использованием ипотечных кредитов. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе и дифференциации населения в условиях жизни. Поэтому развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономических, правовых и организационных условий развития жилищной ипотеки в российской практике. Возрастающая потребность ипотечного жилищного кредитования обусловила выбор темы исследования.

С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением экономического пространства, появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определённым собственником и защищается от посягательства других лиц. Устанавливаются и ограничения на данное право собственности. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога.

Актуальность ипотечного кредитования объясняется тем, что оно предоставляет возможность решить, ставший таким острым в настоящее время, жилищный вопрос. посредством получения долгосрочного, в основном, банковского кредита на приобретение жилья. Банки и компании предлагают различные программы ипотечного кредитования, причем их выбор достаточно широк

Поэтому в настоящее время в условиях развития мирового рынка банковского кредитования особо остро стоит вопрос дальнейшего развития и полноценного использования существующей системы ипотечного кредитования.

И именно поэтому одной из основных задач нашего государства является создание различны ипотечных программ для , как можно большего, круга наших граждан.

В данной работе рассматривается тема «Ипотека и ипотечный кредит».

Основными задачами, раскрываемыми в данной работе является:

— исследование истории зарождения и развития ипотеки;

— изучение сущности ипотечного кредитования, основных его участников и ресурсной базы рынка ипотечного кредитования;

Целью данной работы является:

— рассмотрение нормативной правовой базы ипотечного кредитования;

— анализ действующих моделей ипотечного кредитования, оценка их достоинств и недостатков;

— анализ операций ипотечного кредитования;

— рассмотрение наиболее актуальных программ ипотечного кредитования

Работа разделена на две главы, по принципу времени возникновения и становления ипотечного кредитования и создания новых прогрмм его осуществления.

В первой главе показан путь становления ипотечного кредитования, начиная со времен Древней Греции.

Во второй главе рассмотрены понятия и предмет ипотеки, ее виды и особенности развития в настоящее время.

Зарубежный опыт показывает, что система ипотечного кредитования одновременно служит решению как социальных, так и экономических проблем, поэтому введение в России нормально функционирующего механизма залога недвижимого имущества будет способствовать её социально-экономической стабилизации.

I. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

1.1 История возникновения ипотеки

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

Смысл отношений, которые устанавливаются между должником и кредитором в обязательстве, обеспеченном залогом, очень точно выразил М. Брагинский. Он пишет: “В отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор в конечном счёте “верит должнику”, в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор “верит вещи” Брагинский М. Залог и закон о залоге.//Хозяйство и право.1993, №1.С 17. Первоначально, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства была ответственность (взыскание). Причём ответственность не только имущественная, но и личная.

Если проследить историческое развитие залога, то можно увидеть следующую закономерность, о которой пишет Д. Майер: Законодательства народов всегда строги к должнику неплатящему, о праве же залога едва в них упоминается”, а затем “законодательства стран ослабляют меры взыскания и развитием права залога стараются их употребление сделать лишним, или по крайней мере более редким” Майер Д. Древнерусское право залога. Казань, 1855. С.2. . В разных частях света понятие частной собственности возникает в разные временные периоды, а вот особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Залог явился следствием реализации идеи о выделении в имуществе должника определенной вещи, из стоимости которой кредитору должно быть предоставлено удовлетворение в случае неисполнения обязательства должником (идея реального кредита). Еще в римском праве залог относился к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena). Первоначально основной формой залога являлась фидуция (fiducia) — продажа закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа.

Однако кредитор, став собственником вещи, мог ей распорядиться, в результате чего должник лишался возможности выкупа вещи. Это вызвало к жизни другую форму залога — пигнус (pignus), при котором должник передавал вещь кредитору не в собственность, а во владение.

Наиболее совершенную форму залога представляла собой ипотека, при которой заложенная вещь оставалась во владении собственника — должника и не переходила к кредитору. Само слово «ипотека» указывает на греческое происхождение этого понятия (от hypotheke), введенного в обиход знаменитым афинским реформатором и законодателем Солоном в начале VI в. до Рождества Христова.

На пограничной меже заложенного земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что это имущество служит обеспечением претензии займодавца, в силу чего заемщику запрещено вывозить с него «все приведенное, привезенное, принесенное». Такой столб и назывался ипотекой (подставкой), и это слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. В настоящее время термин «ипотека» используется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога, а также для обозначения возникающего при этом у залогодержателя вещного права в отношении объекта ипотеки. Однако во многих правовых системах, включая российскую, это понятие используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества.

Понятие » ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в YI веке до н.э. Драконт — предшественник Солона в 621 г. до н.э. ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Впоследствии за ним и его порядками закрепилось определение «драконовых законов».

Солон осуществляет свои реформы в 594 г. до н.э : отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. В следствие этого каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Изначально залогом подобного рода обязательств в Афинах была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

Цель ипотечной системы — предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля — легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

1.2 Ипотека в римском праве

У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств — «специальности» и «гласности», а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право.

Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.

В Римском праве было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и залог. Первое представляло преимущественно нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как удобнейшему и наиболее надёжному способу укрепления обязательства.

В Риме существовали три вида залога: fiducia, pignus, hypotheca.

Исторически первой возникла fiducia. Установленный в этом виде залог представлял для кредитора более чем полное обеспечение, так как переходил в собственность кредитора. “Становясь, одновременно с возникновением залога, собственником предмета , его кредитор имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительного согласия должника и, не дожидаясь времени, когда требование будет подлежать исполнению”.

Должник же лишался права собственности на предмет залога ,а следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права отыскания его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитор только компенсацию за вред и убытки.

Наряду с fiducia римское право выработало другую форму залога- pignus. В этом случае предмет, отданный в залог, поступал не в собственность, а во владение кредитора с обязанностью возврата после получения удовлетворения. Однако и этот вид залога имел существенные недостатки, которые были связаны, во-первых, с тем, что кредитор считался лишь владельцем заложенного имущества и не имел для защиты своего права вещного иска, а значит не мог отыскать заложенного имущества у третьих лиц; а во-вторых, кредитор не имел права продать предмет залога с целью получения удовлетворения. И только при империи это право в случае просрочки долга стало признаваться.

Кроме того, fiducia и pignus имели ряд общих недостатков, которые вытекали прежде всего из того, что установление залога связывалось с передачей имущества должника кредитору. Л.В. Гантовер выделял следующее: 1. “как бы незначителен ни был долг, обеспеченный залогом на имущество должника, кредитоспособность этого имущества оказывалась исчерпанною”, 2. “с передачей залога кредитору, в особенности когда предмет этот составлял недвижимое имущество, должник нередко лишался единственного источника к содержанию себя и своего семейства и возможности удовлетворить долг из доходов этого имущества”.Майер Д. Древнерусское право залога. Казань, 1855. С.2.

Гантовер Л. В. Залоговое право. СПб., 1890. С. 14..

Римские юристы сумели освободиться от указанных недостатков в другом, наиболее позднем по времени возникновения, виде залога — — hypotheca, сложившегося под влиянием восточного греко — египетского права и развивавшегося на почве найма сельскохозяйственных участков.

Ипотека — такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества, то есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Залоговое право прекращалось в случае:

-гибели предмета залога;

-слияния залогового права и права собственности на заложенную вещь;

-прекращения обязательства, в обеспечении которого установлен залог.

1.3 Залоговое право в дореволюционной России

Развитие ипотеки в России имеет свою историю. Первоначально обеспечением исполнительности должника служила его личность — существовал институт закупничества, при котором свобода лица была порукой кредитору.

Первой формой залога, как считает Г.Ф. Шершеневич, являлось предоставление кредитору права пользования имуществом должника за полученную последним от кредитора сумму денег, причём “кредитор имел право требовать платежа долга, а должник имел право требовать возвращения имущества при условии платежа долга”.2. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М. , 1912. С. 386.

Наряду с этой формой существовала, по мнению А.С. Звоницкого, и другая, которая заключалась в том, что вещь оставалась в руках должника, а кредитор, вместо пользования заложенным имуществом, получал вознаграждение за свой капитал в виде роста.

Надо заметить, что российские учёные 19 века высказывали очень разные мнения о путях развития залога.

Так, Г.Ф. Шершеневич считал, что дальнейшим развитием залога оказывается превращение владения и пользования при просрочке должника, в право собственности кредитора и развитие залога было направлено на то, чтобы заменить это “представление о залоге вещи, как содержащем в себе право собственности, представлением о залоге, как праве на чужую вещь, получить удовлетворение из ценности его”.1. Шершеневич Г. Ф. Указ. Соч. С. 386.

Именно на это и были направлены многие законодательные попытки (1557 г.,1737 г.), приведшие к изданию в 1800 году Банкротского устава, который окончательно отменил старый порядок залога недвижимости. Была устранена необходимость предавать в держание кредитора заложенное имение, залоговое право опять приобретает характер права на чужую вещь.

В противоположность Г.Ф. Шершеневичу, другую схему развития залогового права в России даёт А.С. Звоницкий. Хотя сразу стоит оговориться, что смотря по разному на ход развития залогового права, эти авторы сходны в одном — конечным результатом является утверждение системы, близкой по своему характеру к римской ипотеке. А.С. Звоницкий считает, что “в русском залоге абстрактное право собственности никогда не передавалось до срока залогодержателю; поэтому досрочное владение и пользование залогодержателя всегда носило производный условный характер”.2. Звоницкий А .С. О залоге по русскому праву. Киев. , 1912. С. 170.

Постепенно залог с передачей владения и пользования начал сливаться с отчуждаемыми сделками и “экономическая жизнь устремилась в русло . формы, которая оставляла вещь до срока в руках должника”.3. Звоницкий А. С. Указ. Соч. С. 170.

На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения завещаний и утверждается порядок «гласности» и «специальности». В практику входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип «специальности»).

Из истории российской ипотеки Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег — ассигнаций и подтверждена потребность, или, оперируя современными понятиями, комфортность экономических расчетов в средствах обращения и платежа.

Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, — в 3/4 стоимости имущества, а страховая премия — в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залог, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк. С начала 70-х годов прошлого столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX — XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы. По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 — 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей.

Итак, в 19 веке в российском законодательстве окончательно устанавливается новая система залогового права. Заложенное недвижимое имущество остаётся в руках собственника и при этом нет необходимости передавать его в держание кредитора.

Однако, не смотря на прогрессивность новой системы, дореволюционные цивилисты выделяют и ряд её недостатков, которые проявляются прежде всего в непоследовательности и незаконченности. В первую очередь подвергаются критике запреты, наложенные законодателем на продажу заложенного недвижимого имущества и на его перезаложение. Русские цивилисты выступали против порядка, при котором на стороне должника не допускалось никакой перемены, кроме наследственного правопреемства и при котором право залога могло принадлежать в имении должника только одному кредитору. В частности, Л.В. Гантовер пишет: “Неразвитость нашего залога заключается в стеснении должника в отношении распоряжаться имением и кредитора — в отношении передачи прав по закладной. Между тем очевидно, что стеснение это не вызывается никакими юридическими соображениями: залог в смысле права кредитора требовать удовлетворения из заложенного имения, представляется в сущности обременением этого имения, то есть таким правом, для которого переход имения в другие руки, или обременения последнего ещё другими правами представляется совершенно безразличным” Гантовер Л. В. Указ. соч. С. 36-37.

Г.Ф. Шершеневич отмечает: “Существование нескольких последовательно устанавливаемых залоговых прав на одну и ту же вещь создаёт последовательность в осуществлении этих прав и поэтому не противоречит ни логике, ни кредиту” Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М. , 1912. С. 349..

Предложения по улучшению и усовершенствованию залогового права России нашли своё отражение в разработанных в первой половине 19 века в проекте обновлённого Гражданского положения и проекте Вотчинного устава. Важнейшие черты этих проектов сводились к следующему:

Одно и то же имущество могло быть отдано в залог нескольким лицам. В это случае отношения между залогодержателями определялись последовательностью внесения залоговых прав в вотчинную книгу;

Залоговое право носило ипотечный характер, поэтому залогодержатель не становился владельцем недвижимого имущества;

Приобретённые залогодержателем права на взысканные ссуды с залогодателя могли быть предметом сделок как между залогодержателями, так и между ними и посторонними лицами;

Залогодержатели могли уступать друг другу старшинство, а лица посторонние — приобретать права требования, обеспеченные залогом.

По мнению дореволюционных русских юристов, в проектах было достигнуто равновесие интересов залогодержателей и залогодателей, поскольку первым обеспечивалась достаточно широкая возможность удовлетворить свои требования, а вторым — право распоряжаться имуществом, служащем обеспечением.

На практике ипотечное кредитование до 1917 года проводилось по следующей схеме. Органы местного самоуправления формировали кредитные общества, являвшиеся основой системы. Кредитные ресурсы формировались прежде всего путём использования ипотечных облигаций, выпускаемых на муниципальном уровне. Кредитное общество являлось одновременно эмитентом обязательств при их выпуске в обращение, ссудодателем при выдаче ипотечного кредита и залогодержателем при приёме закладного свидетельства в обеспечение кредита. Эти долговые обязательства были весьма надёжны и ликвидны, так как устав общества предусматривал круговое ручательство всего заложенного в нём имущества, что подкреплялось вступлением заёмщика в ряды общества. Общество принимало облигации для расчётов по капитальному долгу, но не по процентам, тем самым заёмщик мог расплачиваться с обществом его же облигациями. Сумма выдаваемого кредита была на 40 — 50 процентов ниже стоимости залога, что было не очень выгодно, но обеспечивало и обществу и заёмщику отсутствие кризисных ситуаций. Важно то, что по долгосрочным ипотечным обязательствам платился более низкий процент, чем по коммерческим кредитам, а собственно кредит являлся мощнейшим стимулом для инвестиций. Одной из особенностей российского ипотечного кредитования был способ контроля государством эмиссии муниципальных бумаг — оно широко применяло практику приёма этих бумаг для оплаты по казённым подрядам.

Учитывая сложившееся положение в нынешнем гражданском законодательстве возможно было бы полезно использовать основные принципы ипотечного кредитования в дореволюционной России для формирования необходимого каркаса современной ипотеки. Скажем, выдача ипотечной ссуды не деньгами, а ценными бумагами обеспечила бы прочность всей системы ипотеки, поскольку не требовала бы свободных средств.

В России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.

Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты последними двумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшие строения и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение. В исторической ретроспекции существовало два основания передачи ипотечного требования — договор и наследование.

В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право требовать удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной книге.

1.4 Ипотечное кредитование за рубежом

Ипотека перешла в западно-европейское законодательство с двумя главными отличиями: во-первых, она применяется только к недвижимым вещам, во-вторых, продажа заложенного имущества производится в судебном порядке.

То, что ипотека применяется только к недвижимым вещам объясняется, по мнению Л.В. Гантовера, свойствами движимых вещей, а именно тем, что “они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредитор подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения”. Гантовер Л. В. Указ. Соч. С. 21.

В Германии она появляется не ранее XIY столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции — с конца XYI века действовала негласная ипотека.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte» — право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение ), независимо от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение потеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XYIII — XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

Законченная ипотечная система введена: В Пруссии — уставом 1783г. и 1872 г.; В Австрии — гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии — уставом 1843г. и кодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими «наслоениями». В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XYIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.

II. ИПОТЕКА

2.1 Понятие и предмет ипотеки

Под ипотекой согласно п.2 ст.334 ГКРФ в гражданском праве п.2 ст.334 ГКРФ понимают: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда этим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. »

В ст.42, ФЗ 29 мая 1992 года N 2872-1 «О залоге», ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Несмотря на отличие в определениях по существу они идентичны: ипотека — это вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу закон относит земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначение, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В проекте закона об ипотеке к имуществу, которое может быть предметом ипотеки отнесены и строения потребительского назначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотеки могут быть и права арендатора по договору аренды недвижимого имущества, при условии согласия его собственника или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения, если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 2 Указа №293 от 28.02.96 по договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение требуется для ипотеки этого имущества (ч.7 п.3 Указа №293 от 28.02 96). Если ипотека устанавливается на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, в соответствии со статьёй 135 ГК РФ считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с квартирой заложенной считается и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. На праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру.

Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества , изъятого из оборота, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (ч.5 п.3 Указа №293 от 28.02.96).

Основанием возникновения ипотеки является договор. Ипотека может возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в залоге. Так, согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Плательщик ренты с предварительного согласия её получателя вправе сдавать в залог недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания.

Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору (договору займа), а также обязательств, основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов, другом договоре.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

— Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

— Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

-земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;

-предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

-жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;

-дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

-воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

— В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

— В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая сопровождается государственной регистрацией. Сейчас отменили нотариальное удостоверение.

— В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

— И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

1) гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

2) специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3) достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5) бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6) неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время ( 1754 год ) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, ещё в 15 веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. При рассмотрении вопроса об ипотечном жилищном кредитовании следует различать понятия объекта залога и объекта кредитования.

Объект залога — недвижимое имущество (жилое помещение — дом, квартира и т. д.), служащие обеспечением обязательства заёмщика.

Объект кредитования — конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков.1.Эта сторона вопроса должна регулироваться Законом “ Об оценочной деятельности в РФ”. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 — 15 тысяч долларов.

Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения (ч.7 п.5 Указа №293 от 28.02.96). В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в закладной должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

2.2 Классификация ипотечных кредитов. Форма договора ипотечного кредитования и его содержание

Ипотечные кредиты различаются в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Двумя основными типами ипотечных кредитов являются:

1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

2. Кредит с переменными выплатами, разновидностями которого являются:

— кредит с шаровым платежом;

— пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы;

— кредит с участием в доходах и в приросте стоимости;

— кредит с нарастающими платежами;

— кредит с обратным аннуитетом;

— кредит переменной ставкой;

— кредиты с добавленной процентной ставкой.

Постоянные кредиты являются наиболее простой формой кредита. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

1. кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита, не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

2. кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при котором предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов, кредитор участвует в доходах объекта. Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. п.

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение и в этом смысле сопоставимы с замороженными кредитами.

Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговорённые промежутки времени (например, каждые пять лет).

Разновидностью этого кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т. п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Согласно ст. 339ГК РФ:

· В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

· Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

· Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

· (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

· Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

· Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

· Законом могут быть предусмотрены учет и (или) регистрация договоров о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества.

Лекция «Ипотечное кредитование»

Ипотечным кредитом называют кредит под залог недвижимости. Ипотека – это форма обеспечения по кредиту, когда предметом залога (обеспечения) выступает объект недвижимости.

Российский ипотечный рынок берет свое начало в 1998 году, когда был принят федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правила получения кредитов под залог недвижимости. Однако масштабно предлагать ипотечные кредиты банки начали только к 2002 году, а массовый спрос сформировался еще позже (к 2004 году).

Ипотечные кредиты делятся на два вида: целевой и нецелевой. В России больше всего распространены целевые ипотечные кредиты для приобретения жилья – квартиры, апартаменты, дома или таунхаусы.

Залогом по такому кредиту служит приобретаемая жилплощадь. Причем кредит можно получить как для покупки квартиры, комнаты, дома на вторичном рынке, так и для оплаты жилья на стадии строительства.

Нецелевой ипотечный кредит выдается заемщику для его личных нужд под залог принадлежащей ему недвижимости. Также под залог собственной недвижимости предоставляются целевые ипотечные кредиты: для оплаты расходов на ремонт, на строительство жилого дома, на приобретение гаража или дачи.

Обеспечение кредита

Особенность ипотечного кредита состоит в том, что заемщик заключает с банком не только кредитный договор, но еще и договор ипотеки. Договор ипотеки представляет собой соглашение о залоге недвижимого имущества в качестве обеспечения по кредиту, оформляется в виде закладной и подлежит обязательной государственной регистрации. В договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

«Одалживая деньги на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это – прежде всего, залог, реализация которого должна обеспечивать возврат одолженных средств, если заемщик не сможет погасить кредит. А значит, недвижимость должна иметь хорошие продажные характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать. Качество недвижимости должно быть достаточно высоким, чтобы обеспечивать стабильную цену на данное жилье на весь срок погашения кредита – десять, двадцать или тридцать лет.

Не соответствует требованиям банка ветхое жилье, дома под снос или реконструкцию, квартиры с незаконной перепланировкой, без подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления, без исправного сантехнического оборудования, и крыши – для квартир, расположенных на последних этажах». 1

По российскому законодательству в случае неисполнения заемщиком обязательств по погашению кредита банк имеет право потребовать продажи залога, чтобы из вырученных средств погасить остаток долга.

Так как кредитор заинтересован в сохранности залога, кредитный договор может содержать условие, по которому заемщик обязан позволять регулярно осматривать недвижимость, которая служит предметом залога, чтобы убедиться, что с ней все в порядке.

Недвижимость, которую приобретают на кредитные средства, оформляется в собственность заемщика. Однако право собственности ограничивает обременение по кредиту. Без согласия банка заложенную недвижимость нельзя подарить или обменять. Продать предмет залога можно только с разрешения банка – чтобы досрочно погасить кредит. Ипотечный кредит погашается досрочно, если заемщик не может или не хочет продолжать выплачивать кредит, чтобы за счет вырученных средств погасить остаток долга перед банком. Чаще всего это происходит в том случае, когда у заемщика возникают финансовые трудности и он не может продолжать выплачивать кредит. Иногда заемщики досрочно погашают кредит потому, что решили приобрести другое жилье, более просторное или комфортное. Как правило, в этом случае заемщик продает жилье из-под залога, а затем снова берет ипотечный кредит для приобретения другого объекта недвижимости.

Благодаря тому, что ипотечный кредит имеет обеспечение, ставки по таким кредитам более низкие, чем по кредитам без обеспечения.

Срок погашения

Основное отличие ипотечного кредита от всех остальных займов заключается в его продолжительном сроке. Большинство российских банков предлагает ипотечные кредиты на 20–25 лет, хотя фактически средний срок выданных ипотечных кредитов в стране составляет 15 лет, а погашают ипотечные кредиты в среднем за семь лет.

В других странах ипотечные кредиты могут выдаваться и на более длительный срок. Например, в США ипотеку выдают на 30 лет, а в Японии кредит на приобретение жилья можно получить на 100 лет.

В России существует неписаное правило: погашение ипотечного кредита должно завершиться до наступления пенсионного возраста, так как считается, что с выходом на пенсию платежеспособность заемщика резко снижается.

«Так что для большинства заемщиков самый долгий срок, на который можно разжиться ипотекой, определяется как разница между 65 годами для мужчин и 55 годами для женщин и возрастом на момент выдачи кредита. Исходя из этого, рассчитывается максимально возможный срок погашения кредита. Таким образом, получить кредит на тридцать лет может женщина не старше 25 лет и мужчина не старше 30 лет, пятидесятилетний мужчина может рассчитывать на кредит сроком не больше десяти лет, а пятидесятилетняя женщина и того меньше – всего на пять лет». 2

В некоторых случаях можно договориться о выдаче ипотечного кредита, срок погашения которого заканчивается уже после наступления пенсионного возраста. Но для этого, скорее всего, потребуется дополнительное обеспечение: по достижении пенсионного рубежа придется взять в созаемщики совершеннолетних детей или оформить в залог еще какой-нибудь объект недвижимости.

Первоначальный взнос

Ипотечный кредит крайне редко выдают на сумму, равную полной стоимости жилья. Обычно банк готов предоставить до 80 % стоимости жилья, а остальную часть средств заемщик должен внести сам. Эти средства называются первоначальным взносом.

Первоначальный взнос для получения кредита на приобретение квартиры в среднем составляет 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Он может быть и ниже, особенно если речь идет о покупке квартиры у компании из числа партнеров банка или банк сам финансировал строительство. Более высокий первоначальный взнос требуют внести для получения кредита на приобретение жилого дома, он может составлять от 30 до 50 % от его стоимости.

«Минимальный размер первоначального взноса в разное время может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от степени благоприятности экономической ситуации в стране или от различных программ банков. В периоды стабильности размер первоначального взноса снижается до уровня 10–20 процентов от стоимости недвижимости, и даже до ноля. В кризисные периоды величина первоначального взноса поднимается до 30–50 процентов от цены покупки». 3

Чем больше первоначальный взнос по ипотеке, тем ниже будет ставка по кредиту, так как это снижает риск банка: даже если заемщик не сможет погасить кредит, средств от продажи его недвижимости с избытком хватит для погашения долга по кредиту.

Сопутствующие расходы

Процедура оформления ипотечного кредита требует определенных расходов. Чтобы определить, сколько стоит недвижимость, которую хочет приобрести заемщик, банк требует предоставить отчет о ее оценке. За этот отчет придется заплатить профессиональному оценщику.

Другую статью расходов составит оплата услуг нотариуса. Потребуется нотариально заверить документы о браке и рождении детей. Кроме того, могут понадобиться заверенные копии документов, сопутствующих заявке на кредит. Также банк может потребовать удостоверить договор ипотеки (закладную) и договор купли-продажи нотариально. Дополнительные расходы могут возникнуть в ходе расчета с продавцом жилья, например, придется оплатить аренду банковской ячейки или аккредитив. Кроме того, каждый покупатель жилья должен заплатить госпошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и права собственности.

Ипотечное страхование

За счет ипотечного кредита на приобретение недвижимости можно оплатить и расходы по ее ремонту, а также на ипотечное страхование – многие банки сами предлагают увеличить кредит на сумму этих расходов.

Ипотечным страхованием называют комплексную программу, которая включает в себя три вида страхования: страхование недвижимости от повреждения и разрушения, страхование жизни и здоровья, а также страхование титула – юридической чистоты сделки. Во всех трех случаях выгодополучателем является кредитор.

Страхование недвижимости от повреждения и разрушения является обязательным условием получения ипотечного кредита в соответствии с федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Это делается для защиты кредитора от риска невозврата кредита: если объект недвижимости серьезно пострадает или будет разрушен, заемщику не будет резона продолжать выплачивать кредит. «Дом может сгореть, под окнами неожиданно обнаружится свалка радиоактивных отходов, квартира может стать непригодной для жизни: к примеру, из-за непродуманной «точечной застройки» фундамент «поплывет», и в стене квартиры появятся трещины». 4 Выручить средства для погашения остатка долга по кредиту за счет продажи залога в этом случае будет невозможно. Если же недвижимость застрахована, остаток долга по кредиту вместо заемщика выплатит страховая компания.

Кроме того, банки предлагают ипотечным заемщикам добровольно застраховать свою жизнь и здоровье, а также титул – юридическую чистоту сделки. Если заемщик застраховал жизнь и здоровье, то страховая компания возьмет на себя погашение кредита в случае серьезных проблем со здоровьем или смерти заемщика. В зависимости от того, насколько пострадало здоровье заемщика, страховая компания будет погашать кредит за него, пока он не выздоровеет, либо выплатит остаток долга полностью, как и в случае смерти заемщика.

Страхование титула поможет решить проблему в том случае, если сделку купли-продажи недвижимости, приобретенной на кредитные средства, признают ничтожной. Причины, по которым сделку с недвижимостью могут признать недействительной, перечислены в ст. 168–183 Гражданского кодекса РФ.

Если сделку купли-продажи недвижимости признают ничтожной, подписанный договор купли-продажи аннулируется, и покупатель теряет право собственности на эту недвижимость. Хотя продавец обязан вернуть покупателю деньги за жилье, осуществить это практически невозможно. В результате заемщик остается без жилья, без денег и с долгом по кредиту на крупную сумму. В такой ситуации по договору страхования титула остаток долга по кредиту погашается за счет страхового возмещения.

Сумма кредита

Сумма ипотечного кредита рассчитывается, исходя из стоимости приобретаемой недвижимости на основе отчета об ее оценке. Кроме того, ежемесячный платеж должен быть такой величины, чтобы заемщик успел погасить кредит до наступления пенсионного возраста. По сложившейся в России практике размер платежа по ипотечному кредиту не может превышать 40–50 % ежемесячного дохода.

Если ежемесячного дохода заемщика будет недостаточно, чтобы успеть погасить кредит до наступления пенсионного возраста, можно подключить одного или нескольких созаемщиков. Если кредит оформляется на нескольких созаемщиков, максимально возможная величина ежемесячного платежа по кредиту рассчитывается уже по сумме их общих доходов. Созаемщики несут солидарную ответственность за своевременное погашение кредита, поэтому, если основной заемщик перестанет платить, созаемщик будет обязан сделать это за него. Причем если созаемщик тоже откажется платить по кредиту, остаток долга могут взыскать с него через суд. В том числе кредитор может через суд добиться обращения взыскания и продажи имущества созаемщика с открытых торгов, чтобы получить деньги для погашения кредита.

Большинство банков позволяет привлекать 2–3 заемщика, хотя эта цифра может быть и больше. Созаемщиком может стать супруга или супруг, родственники и даже совершенно посторонние люди.

Риски по кредиту

Основной риск по ипотечному кредиту для заемщика состоит в том, что он не сможет вносить платежи по графику, установленному кредитным договором.

Это может произойти потому, что его финансовое положение ухудшилось и дохода не хватает на платеж по кредиту. Чтобы снизить этот риск, рекомендуется иметь финансовую «подушку безопасности» – запас средств, равный трем платежам по кредиту (минимум). Это поможет соблюсти платежную дисциплину, пока заемщик не решит свои финансовые проблемы. Можно также обратиться в банк с просьбой об уменьшении суммы платежа путем реструктуризации: срок погашения платежа увеличивается, и за счет этого сумма ежемесячного платежа уменьшается.

Большой проблемой для российских ипотечных заемщиков стал валютный риск. Он возникает, когда заемщик получает доходы в одной валюте, а выплачивает кредит в другой. Профессиональные финансисты категорически возражают против такой практики, однако низкий уровень финансовой грамотности населения сделал тысячи людей жертвами валютного риска.

В 2004–2007 годах многие заемщики брали кредиты в иностранной валюте – долларах, евро, швейцарских франках и японских иенах. С одной стороны, такие кредиты выглядели более выгодными, так как ставки по ним были ниже. С другой стороны, многие были вынуждены брать кредиты в иностранной валюте, так как ежемесячный платеж по кредиту в рублях на ту же сумму был значительно выше за счет более высокой ставки, и заемщикам просто не хватало дохода, чтобы предпочесть его.

При этом большинство клиентов получали доходы в рублях. В кризис 2008–2009 годов из-за девальвации рубля на платеж по кредиту им пришлось тратить на треть больше своих средств, нежели ранее. Заемщики обращались в Банк России с просьбой найти способ снизить долговую нагрузку, но никаких существенных послаблений не получили.

Девальвация рубля в 2014–2015 годах оказалась еще более значительной, и платежи по кредитам в иностранной валюте в рублевом эквиваленте выросли в два с лишним раза. Для многих заемщиков расходы на платеж по кредиту превысили размер ежемесячного дохода, а остаток долга по кредиту стал больше рыночной стоимости приобретенных квартир. При таких обстоятельствах продолжать выплачивать кредит граждане не могли и не хотели.

Многочисленные попытки договориться с банками о переводе кредитов в рубли по курсу, действовавшему на момент выдачи кредита, практически никаких результатов не дали. Банк России и правительство ограничились рекомендациями банкам найти компромиссное решение. В результате проблема остается замороженной. По данным на 2016 год в России насчитывается 25 тыс. ипотечных заемщиков с кредитами в иностранной валюте, и большинство из них испытывает трудности с погашением кредита. Эти люди могут лишиться своего жилья. При этом продажа квартиры в счет долга может и не решить проблему: из-за девальвации рубля и снижения цен на квадратные метры вырученных денег для погашения кредита может и не хватить, несмотря на то, что заемщики уже выплатили немалые суммы. Так что должникам грозит потеря квартиры, всех вложенных в нее денег в виде первоначального взноса и платежей по кредиту, при этом они все равно останутся в долгу у банка.

Проблема ипотеки в иностранной валюте возникала и в других странах. Например, в Венгрии, Хорватии и Польше были широко распространены кредиты в швейцарских франках, они составляли около 80 % всех ипотечных кредитов, чуть меньше половины в Польше и около 40 % в Хорватии. После того, как Швейцария отменила в 2015 году привязку обменного курса франка к евро, он резко поднялся над всеми европейскими валютами. Для хорватских и польских заемщиков платеж по кредиту в национальной валюте вырос примерно вдвое, несколько меньше – для венгров.

Венгрия и Хорватия решили проблему на государственном уровне. Верховный суд Венгрии признал незаконным повышение платы за кредит в связи с ростом рыночного курса иностранной валюты. Банкам было предписано перевести кредиты из франков в местную валюту по фиксированному курсу, ниже рыночного. Позже Центральный банк Венгрии выделил ипотечным банкам в качестве компенсации 3 млрд евро. А хорватский парламент постановил перевести все кредиты из франков в евро по курсу на момент выдачи кредита.

В Польше шел серьезный поиск решения этой проблемы. Польский парламент предлагал перевести кредиты в злотые, рассчитать разницу между платежом на дату выдачи и на дату реструктуризации и позволить заемщикам оплатить только половину этой разницы. Однако это проект не был реализован. В конечном счете в Польше законодательно ограничили уровень предельной кредитной нагрузки.

Особенности российского законодательства в сфере ипотечного кредитования

Гражданский кодекс РФ запрещает вводить какие-либо ограничения на досрочное погашение кредита. Никаких платежей за досрочное погашение кредита частично или полностью банк вводить не должен – это противозаконно. Разрешается устанавливать минимальный лимит платежа на досрочное погашение кредита, который должен быть указан в кредитном договоре. Если этот момент в кредитном договоре никак не оговаривается, значит, досрочно можно вносить любую сумму.

Также по Гражданскому кодексу РФ заемщик обязан предупредить банк в письменном виде о своем намерении внести платеж досрочно (не менее чем за тридцать дней). В заявлении указывается сумма и срок досрочного платежа.

Примерно до 2013 года российские банки ставили обязательным условием получения ипотечного кредита комплексное ипотечное страхование, которое включает в себя страхование предмета залога от риска повреждения и разрушения, страхование жизни и здоровья заемщика и страхование титула (юридической чистоты сделки). Однако по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обязательным является только страхование предмета залога от риска повреждения и разрушения, два других вида страхования могут использоваться только в добровольном порядке. На противозаконный характер навязывания услуг по страхованию ипотечным заемщикам неоднократно указывали российские суды, Роспотребнадзор и Федеральная антимонопольная служба (ФАС). В 2013 году закон «О потребительском кредитовании» прямо запретил навязывать заемщикам услуги страхования.

В результате банки изменили тактику и теперь предлагают заемщикам на выбор два варианта: программу кредитования с обязательным комплексным ипотечным страхованием и без него, но по более высокой ставке, как правило, значительно превышающей среднерыночную.

А в 2016 году Банк России выпустил указание, которое ввело так называемый «период охлаждения» для страховых договоров. На протяжении пяти рабочих дней с момента заключения договора страхования клиент может по своему желанию аннулировать договор и ему обязаны вернуть уплаченные за страховку деньги.

Еще одна особенность российского законодательства выводит ипотечных заемщиков из-под действия правил обращения взыскания на имущество должника. Гражданским кодексом РФ установлено, что в случае принудительного взыскания долга нельзя обратить взыскание на единственное жилье должника. Но это правило не действует, если речь идет о просроченной задолженности по ипотечному кредиту. Неплатежеспособного заемщика могут лишить даже единственного жилья, если он оказался не в состоянии погасить ипотечный кредит. По решению суда жилье может быть продано с открытых торгов. При этом не имеет значения наличие у заемщика несовершеннолетних детей, зарегистрированных в жилье, которое служит предметом залога по ипотечному кредиту, их регистрацию аннулируют после того, как жилье перейдет в собственность нового владельца.

Ипотека или аренда – что выгоднее?

Ипотеку часто противопоставляют аренде жилья. У каждого варианта свои сторонники и свои аргументы за и против. Основная разница между ипотекой и арендой состоит в том, что заемщик тратит деньги, чтобы иметь собственное жилье, тогда как деньги арендатора уходят впустую, на временное проживание. Но нельзя оценивать доводы за и против ипотеки в отрыве от потребностей и возможностей конкретного человека.

В первую очередь имеет значение финансовое положение. Платежи по ипотеке в среднем на 25–30 % выше арендных ставок. Если доходов на платеж по ипотечному кредиту не хватает, понятно, что аренда остается единственным вариантом решения жилищной проблемы.

Кроме того, для ипотечного заемщика имеет значение стабильность дохода. Если арендатор останется без работы и потеряет возможность платить за жилье, он может съехать и ничего при этом не потеряет. Если ипотечный заемщик допустит просрочку по кредиту, он может потерять и жилье, и все деньги, которые были в него вложены. Поэтому ипотека подходит только людям, которые уверены в своих карьерных перспективах.

Ипотечный заемщик может обустраивать жилье по своему вкусу, арендатору нет смысла вкладывать деньги в ремонт и обстановку, потому что его могут в любой момент попросить освободить жилплощадь. В то же время аргументом в пользу аренды служит возможность менять место жительства по своему желанию. Однако для семейных людей, привязанных к детским садам и школам, мобильность не представляет особой ценности, им важнее уверенность в том, что им не придется неожиданно менять место жительства (в случае, если арендодатель захочет, чтобы они съехали).

Одним из главных аргументов против ипотеки является высокая плата за кредит, например, при ставке по кредиту в 10–12 % годовых и сроке погашения в 15 лет за квартиру придется заплатить две цены, за двадцать – даже три. Это связано с длительным сроком погашения кредита, а также с высокими процентными ставками.

Но именно длительность срока погашения кредита до некоторой степени снижает затраты на ипотечный кредит. За такой долгий срок инфляция уменьшит долговую нагрузку на бюджет заемщика – со временем удельный вес платежа по ипотечному кредиту в общей массе расходов становится менее чувствительным. Кроме того, за такой долгий срок ставки по ипотеке могут снизиться, тогда заемщик сможет рефинансировать кредит. Расходы на проценты по кредиту также уменьшатся.

Жилье как фактор социально-политической обстановки

Обеспечение населения России жильем входит в число приоритетных государственных задач. С 2002 года в рамках государственного проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» реализуется федеральная целевая программа «Жилище». В рамках этой программы осуществляются различные меры государственной поддержки рынка жилья и ипотеки.

Частью программы «Жилище» стала деятельность Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), направленная на развитие ипотечного рынка в стране и повышение доступности ипотечных кредитов. АИЖК сыграло большую роль в преодолении проблем, связанных с ипотекой в 2008–2010 годах, в ходе мирового финансового кризиса. Во многом благодаря деятельности АИЖК в этот период в стране сохранилось ипотечное кредитование и относительно доступные ставки по кредитам.

Кроме того, для предотвращения массовых дефолтов по ипотечным кредитам было создано дочернее Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Оно оказывало финансовую поддержку заемщикам, оказавшимся не в состоянии продолжать выполнять свои обязательства по кредиту из-за резкого ухудшения экономической ситуации в стране.

С 2010 года в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» действовала программа «Стимул», разработанная АИЖК с целью стимулирования кредитования банками строительства и снижения стоимости квадратного метра жилья экономкласса.

Под эгидой национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» действует программа «Доступное жилье молодой семье», в рамках которой за счет бюджетных средств осуществляется субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам для молодых семей. Кроме того, в России действует федеральная программа социальной ипотеки для военнослужащих.

В 2018 году на базе АИЖК было создано акционерое общество «ДОМ.РФ», которое финансирует социальные ипотечные программы для военнослужащих, молодых ученых и учителей.

Влияние СМИ на спрос на ипотечные кредиты и на финансовые решения в сфере недвижимости в целом. Опыт отечественных СМИ по защите интересов «обманутых дольщиков»

СМИ сыграли важную роль в развитии российского ипотечного рынка. Кредиты на приобретение недвижимости для населения долгое время были непонятным и даже пугающим банковским продуктом. «Кардинальная перестройка отношений между основными участниками финансовой системы привела к радикальному изменению условий жизнедеятельности граждан. Ранее домохозяйство рассматривалось в качестве пассивного участника хозяйственных отношений, в которых не было места «частной экономической инициативе» и «персональной ответственности за собственное экономическое благополучие, а роль в основном сводилась к потребительским функциям. Практически не существовало проблем, связанных с выбором и принятием финансовых решений». 5

Именно СМИ стали основным источником информации для населения о возможностях ипотечного кредитования, связанных с ним рисках и правилах оформления. В СМИ широко освещались проблемы, связанные с ипотечным кредитованием. Наиболее масштабными стали кампании, освещающие массовое падение платежеспособности ипотечных заемщиков в 2009–2010 годах и мерах по их поддержке со стороны государства, использование банками скрытых комиссий по ипотечным кредитам, навязывание ипотечного страхования, возможности государственных программ субсидирования ипотечных ставок, катастрофические последствия падения курса рубля для ипотечных заемщиков, взявших кредиты в иностранной валюте.

Во многом благодаря активности СМИ политика банков в ипотечной сфере стала более прозрачной и справедливой, были устранены многие нарушения прав заемщиков. В частности, были запрещены скрытые комиссии по ипотеке, серьезно повышающие расходы заемщика на обслуживание кредита, отменили штрафы и сборы за досрочное погашение кредита, был введен более справедливый порядок погашения просроченной задолженности. Под давлением общественного мнения ипотечное кредитование в России стало более комфортным и привлекательным для потенциальных заемщиков. На начало 2006 года ипотечных кредитов в России было выдано на 77 млрд рублей, за 11 лет, к началу 2016 года эта сумма выросла в 57 раз и достигла 4,4 трлн рублей. Миллионы россиян приобрели жилье с помощью ипотеки. Уже несколько лет каждый четвертый покупатель жилья в стране использует кредитные средства.

Тем не менее в ипотечной и жилищной сфере по-прежнему хватает проблем, которые требуют освещения в СМИ, привлечения к ним внимания общества и государственных органов. Сохраняет остроту проблема обманутых дольщиков, многие из которых платят ипотечные кредиты за жилье, которого они так и не увидели.

«В современных условиях домохозяйство… получило финансовые ресурсы в собственное распоряжение. И как следствие каждое домохозяйство, семья, индивид встали перед необходимостью самостоятельно определять свое финансовое поведение, формировать свою «финансовую политику». При этом у большинства граждан отсутствует культура и накопленный опыт управления личными финансами в рыночных условиях. Принимать же правильные решения в современном финансовом мире становится все сложнее, а цена ошибки может быть очень высока». 6

Проблема обманутых дольщиков возникла в 2003 году с распространением практики приобретать квартиры на стадии строительства. Кризис 2008–2009 годов породил новую волну дольщиков, потерявших деньги, вложенные в строительство жилья. С самого начала в СМИ широко освещались акции обманутых дольщиков, публиковались расследования деятельности строительных компаний, не выполнивших своих обязательств, обсуждались меры по решению проблемы. Кампании в СМИ стали одной из причин ужесточения регулирования и контроля в сфере долевого строительства, был разработан и неоднократно усовершенствовался Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Широкая огласка в СМИ способствовала официальному признанию существования проблемы обманутых дольщиков при органах власти всех уровней, начиная с Государственной думы РФ и заканчивая районными администрациями, появились ответственные за решение проблем обманутых дольщиков. Это помогло решить вопрос об их государственной поддержке, создании механизмов завершения строительства объектов, в которых заморожены деньги дольщиков. В целом по стране за счет государственной поддержки были достроены несколько десятков домов, тысячи дольщиков получили жилье.

В 2018 году в России началась реформа системы долевого строительства. С 2019 года начала действовать обязательная система счетов эскроу для использования денег покупателей при строительстве жилой недвижимости.

Сноски:

1 Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – 44 с.

2 Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – с. 26.

3 Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – с. 28.

4 Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – с. 128.

5 Зеленцова А. В. Повышение финансовой грамотности населения: международный опыт и российская практика. / Зеленцова А. В., Блискавка Е. А., Демидов Д. Н. – М.: ЦИПСиР, КНОРУС, 2012. – с. 20.

6 Зеленцова А. В. Повышение финансовой грамотности населения: международный опыт и российская практика. / Зеленцова А. В., Блискавка Е. А., Демидов Д. Н. – М.: ЦИПСиР, КНОРУС, 2012. – с. 20.

Источник https://tebestudent.ru/catalog/ipotechnoe-kreditovanie

Источник https://otherreferats.allbest.ru/law/00171548_0.html

Источник https://www.finversia.ru/fingram/lektsiya-ipotechnoe-kreditovanie-62901

Похожие записи:

1. Ипотека в банке Восточный Экспресс
2. Ипотека в банке ВТБ: что о ней нужно знать
3. ВТБ — официальный ипотечный калькулятор 2022
4. Помощь в одобрении ипотеки в Москве — ФБ Консалтинг