Ипотека под залог имеющейся недвижимости — условия и оформление в 2022 году

Ипотечное кредитование на сегодня представляет собой возможность приобрести в собственность недвижимость для тех, кто не располагает полной суммой для ее покупки или строительства. Несмотря на необходимость кроме основного долга выплатить еще и проценты, данная банковская услуга, дающая шанс существенно улучшить свои жилищные условия, не теряет своей популярности. Конкуренция между банками служит причиной увеличения разнообразия предложений, которые на сегодняшний день охватывают подавляющее большинство потенциальных потребностей своих клиентов. Некоторые из них можно назвать достаточно привлекательными. Одна из схем заключается в том, что открывается ипотека под залог имеющейся недвижимости. Этот вариант позволяет оформить кредит без внесения первоначального взноса. На этом особенности такого вида ипотеки не заканчиваются.

Преимущества

При предоставлении ипотечного кредита традиционным способом, недвижимость, на приобретение которой предоставляются заемные средства, выступает в роле залога и обеспечивает сделку, страхуя риски банка. При этом использование полученных средств исключительно целевое – на покупку или строительство жилья. В свою очередь ипотека под залог недвижимости предоставляет гораздо больше свободы выбора.

Средства, полученные посредством кредита, могут быть направлены на определенные цели. Во-первых, использоваться как первоначальный взнос или как полная оплата нового жилья. В этом случае требуется представить подтверждающие документы. Во-вторых, выступать в роле оплаты любых нужд (сюда относится лечение, развитие бизнеса, ремонт, обучение и другое). Такой кредит нецелевой, поэтому ставки по нему выше, а срок, на который он выдается, короче.

Во втором случае предоставленный кредит все равно носит наименование ипотечный в силу того, что оформляется он под залог имеющейся недвижимости.

Поиск ипотеки

Какая недвижимость может выступать залогом?

Тот, кто хочет оформить ипотеку под залог имущества, должен в первую очередь оценить, подходит ли его имущество для таких целей. Перед тем как оказать подобные услуги кредитования, банки внимательно рассматривают каждый конкретный случай. Основное их требование звучит как отсутствие обременений и обязательств по квартире, предлагаемой в качестве залога, которые могли бы выступить препятствием для возможного взыскания. Банки России неохотно вступают в договоренности при наличии имущества, права на которое перешло по наследству или вследствие дарения.

На этом требования к потенциальному залогу у банка не заканчиваются. К ним также относятся следующие:

• Место нахождения недвижимости должно совпадать с тем, где находится отделение банка, в котором оформляется договор на ипотеку. Сам владелец должен проживать и работать рядом со своим жильем.
• Состояние дома должно быть удовлетворительным, с небольшим коэффициентом износа.
• Недвижимость должна быть ликвидна, то есть банк оценивает, сможет ли он продать ее в нужный момент быстро и выгодно. Не рассматривается то жилье, которое готовится к сносу, реконструкции или капитальному ремонту.
• Лица, прописанные в квартире, не должны относиться к ряду категорий (таким как военнослужащие, инвалиды, заключенные). Их количество не должно быть больше пяти. Причем каждого попросят заверить свое согласие с совершаемой сделкой личной подписью.

На каких условиях предоставляется ипотека под залог недвижимости?

За счет того, что риски банка ниже, чем при обычном кредите без залога, условия такой ипотеки выгодно отличаются. Процентные ставки ниже, а пакет необходимых документов не такой впечатляющий. Ряд банков указывает, что достаточно предоставить лишь документ, удостоверяющий личность, и документы на недвижимость. Многие просят также справку о доходах. Плюс ко всему доля отказов в таком кредите не слишком высокая.

Пока кредит не погашен, на недвижимость, представляющую собой залог, наложен ряд ограничений: ее нельзя дарить, сдавать в аренду, продавать и т.д. В том случае если клиента не платит по своим обязательствам, недвижимость изымается и реализуется, а полученные средства идут на погашение ипотеки.

На сегодняшний день оформить такого рода ипотеку предлагают многие организации. Среди них выгодными условиями выделяются крупные банки. Рассмотрим подробнее в таблице.

Ипотека под залог недвижимости в банках России

Банк	Программа	Ставка	Соотношение кредит/залог
Банк ДОМ.РФ	Под залог квартиры	от 13%	до 65%
СберБанк	На любые цели под залог недвижимости	от 11,6%	до 60%
Россельхозбанк	Целевая ипотека	от 11,8%	до 70%
Банк ВТБ	Нецелевой под залог недвижимости	от 12,2%	до 80%
Совкомбанк	Новостройка / Недвижимость на вторичном рынке	от 11,49%	до 90%

Как видно из таблицы, процентные ставки отличаются друг от друга, но в большинстве случаев находятся в диапазоне от 11% до 13%. Что касается суммы, на которую можно рассчитывать, то решающую роль играет стоимость имеющейся недвижимости. После проведения ее оценки принимается решение о размере предоставляемого залога. Обычно он составляет от 50 до 80 процентов от цены.

Ипотека под залог

На сегодняшний день любой банк предлагает своим клиентам более десятка различных кредитных программ. Среди такого многообразия банковской «продукции» одним из наиболее выгодных является кредит под залог недвижимого имущества или, как его еще называют, — ипотека под залог недвижимости.

Когда в России впервые появилось ипотечное кредитование, тогда такие кредиты выдавались только под залог приобретаемого жилья. Иными словами, человек покупал себе квартиру, которая впоследствии становилась предметом залога в банке.

Ипотека под залог приобретаемой недвижимости

Ипотека под залог приобретаемой недвижимости – это вариант ипотечного кредита, который больше подходит молодым и амбициозным людям. В большинстве случаев поколение ребят, недавно закончивших высшие учебные заведения и только-только устроившихся на работу, не владеют большими суммами денег. Да, им может хватать на выплату аренды, иногда на собственную квартирку, но если речь заходит о хорошей квартире для семьи, то тут им неоткуда брать денег. Банк не выдаст деньги, поскольку у них небольшая заработная плата. Родители не рискуют поставить свою квартиру под залог. А кому-то просто некого попросить это сделать. Именно для таких ситуаций предусмотрена ипотека под залог приобретаемой недвижимости. То есть банк выдаёт вам ипотеку, а вы приобретаете необходимую вам жилищную площадь и ставите её под залог. Пока вы не выплатите полностью ипотеку, эта недвижимость частично будет принадлежать банку. В случае не выплаты он будет иметь право забрать этот объект недвижимости и выставить его на продажу или аукцион.

Однако брать кредит под залог будущей недвижимости не всегда может быть удобным. В ряде случаев намного выгоднее становится получение ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости.

Ипотека под залог уже имеющейся недвижимости

Давайте рассмотрим некоторые варианты, где залоговым имуществом будет уже имеющаяся недвижимость:

Как взять кредит под залог недвижимости

Потребительский кредит — это возможность получить деньги у банка, когда собственных средств не хватает на неотложные нужды или крупную покупку. Но если денег нужно больше, чем банк готов одолжить в рамках потребительского кредита, можно взять кредит под залог недвижимости.

Кредит под залог недвижимости — один из видов кредита с обеспечением. Заемщик берет деньги у банка под процент, а в качестве гарантий оставляет свою недвижимость. Если заемщик не сможет вернуть кредит, банк продаст его недвижимость, погасит долг по кредиту, а остаток перечислит заемщику.

Зачем брать кредит под залог квартиры или дома

Потребительские кредиты без обеспечения обычно выдают на 5—7 лет на сумму не более 1,5 млн рублей. С кредитом под залог недвижимости можно получить до 80% от оценочной стоимости объекта на срок до 20 лет, сейчас актуальна ставка 12—14% годовых .

Кредит с обеспечением выгоден, если требуется крупная сумма или ежемесячный платеж по кредиту без обеспечения получается слишком большим.

Где получить кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости выдают банки и частные инвесторы. Последние активно предлагают в интернете свои услуги как «кредиты под залог недвижимости». Поясню, чем они отличаются.

Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже с залогом банку важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестанет платить кредит, банк будет взыскивать долг по процедуре, которая оговорена в законе и банковских документах.

Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта недвижимости. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна. Получить деньги у частного инвестора проще, поэтому их ставка выше — до 7% в месяц, то есть в год может получиться до 84%, это зависит от объекта и ликвидности. Брать деньги у частных инвесторов на длительный срок невыгодно. Если взять 5 млн под 5% в месяц, за год придется отдать 3 млн только процентов плюс сам долг.

Кто может взять кредит под залог недвижимости

Залоговый кредит может оформить любой владелец недвижимости. Если нет квартиры или дома в собственности, можно привлечь созаемщика, у которого есть собственность. Если основной заемщик не сможет выплачивать кредит, ответственность ляжет на созаемщика и его имущество. Банку не важно, кто будет основным заемщиком, а кто — созаемщиком. Главное, чтобы был ликвидный залог.

Требования к заемщику зависят от банка. Чаще всего они такие:

• гражданство РФ;
• постоянная или временная регистрация на территории РФ;
• возраст от 18 лет или 21 года;
• предпочтительно постоянное место работы и минимальный общий стаж от 1 года.

Также банк накладывает ограничения на максимальное количество созаемщиков: обычно не более четырех, включая основного. Еще учитывают возраст на момент полного погашения — кредит нужно погасить, пока не исполнилось 65 лет.

Кредит под залог недвижимости может быть сложно получить руководителям компаний, их заместителям и главным бухгалтерам, индивидуальным предпринимателям и владельцам (собственникам) бизнеса с долей 5% и более.

Нужно ли проверять кредитную историю при оформлении кредита под залог. Кредитную историю лучше проверить в любом случае: в ней могут быть ошибки или незакрытые кредитные карты. Кредитный отчет можно получить в бюро кредитных историй (БКИ). Узнать список БКИ, в которых хранится ваша кредитная история, можно на госуслугах.

Некоторые бюро предоставляют возможность онлайн-подтверждения личности через те же госуслуги: то есть ехать никуда не нужно, отчет получите сразу на сайте.

Чтобы повысить вероятность одобрения, перед подачей заявки нужно исправить ошибки, если они есть. Сделать это можно через БКИ или в отделении банка, который допустил ошибку.

Все ненужные кредитные карты тоже лучше закрыть. Даже если не пользуетесь кредиткой, в какой-то момент можете израсходовать весь лимит — и тогда придется платить ежемесячный платеж. Поэтому при расчете платежеспособности банк учитывает даже кредитные карты без долга на данный момент.

Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей. Это зависит от кредитной политики конкретного банка. Когда банк рассматривает заявку с плохой кредитной историей, он может как отказать, так и одобрить заявку, но повысить процентную ставку, чтобы снизить свои риски.

Можно ли взять кредит под залог недвижимости без справки о заработке. Есть банки, которые не требуют подтверждать доход даже справкой по форме банка, но обычно в этом случае повышают ставку. Если есть возможность, лучше подтвердить доход официально — это увеличит вероятность, что кредит одобрят. Мы уже рассказывали о том, что еще может помочь в получении кредита.

Требования к залоговой недвижимости

Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.

В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.

Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:

1. Материал стен, перекрытий. Банки могут не брать в залог квартиры в домах из дерева (бруса), а также квартиры в панельных и блочных домах ниже пяти этажей, построенных до 1975 года. Фундамент дома может быть любой — кирпичный, бетонный или каменный.
2. Износ здания. В некоторых банках допускается до 70%, но в среднем — 60%. Важно, чтобы дом не стоял в планах на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не был в аварийном состоянии.
3. Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.

Требования к апартаментам. Апартаменты — это отдельные помещения, не относящиеся по документам к жилому фонду. Требования к материалу стен и году постройки идентичны квартирам.

Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.

По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.

Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.

Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей. В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно. По документам дом должен быть оформлен как жилое строение. В отдельных случаях рассматривается «жилое строение без права регистрации проживания».

Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.

Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.

Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.

Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.

Какие документы нужны

Вам потребуется паспорт и документы на право собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник.

Банки также могут запросить следующие документы:

1. справку о доходе, чтобы подтвердить платежеспособность; , если он есть;
2. СНИЛС;
3. загранпаспорт; , чтобы понять стоимость и ликвидность объекта;
4. водительское удостоверение;
5. свидетельство о регистрации автомобиля;
6. нотариально заверенное согласие супруга на оформление квартиры в залог;
7. другие документы по регламенту банка.

Как получить кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости — это более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, а деньги выдают не сразу после одобрения.

Шаг первый: оформите заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставляете в залог. Банку важны все параметры объекта, чтобы оценить его стоимость. Менеджер сообщит, какие документы потребуется предоставить.

Шаг второй: подайте документы. Все собранные документы нужно подготовить и принести в отделение как можно раньше. У большинства документов есть срок годности. Если какая-либо справка на момент подачи будет недействительна, придется заказывать новую. А пока она готовится, просроченными могут стать другие документы. Например, выписку из ЕГРН по закону делают не меньше семи дней. Если заказать с опозданием и Росреестр еще задержит выдачу, справка с работы о зарплате или заверенная копия трудовой книжки могут перестать действовать, их срок годности — 30 дней.

Шаг третий: оформите сделку. После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. В некоторых банках, например, Тинькофф банке, личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется — сотрудники банка все делают самостоятельно. В других нужно посетить вместе с представителем банка МФЦ или Росреестр: вы регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение. Как правило, в течение пяти рабочих дней Росреестр обработает заявку и вернет документы с отметкой о результате. Когда обременение наложено, документы из Росреестра нужно предоставить в банк. После проверки документов банк выдаст кредит.

Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости

Когда банк выдает кредит с обеспечением, он за счет залога снижает риски. Если заемщик перестанет платить, банк всегда может реализовать имущество и покрыть долг. Поэтому ставка по залоговым кредитам ниже, чем у потребительских без залога.

Сейчас ставки кредитов под залог недвижимости около 12—15% . Эти ставки обычно действуют при оформлении страхования жизни, здоровья и объекта недвижимости. Без оформления страховки банк увеличит ставку на 1—5 процентных пункта. Иногда бывают скидки зарплатным клиентам банка — минус 0,5—2 процентных пункта от ставки.

Источник https://bankiros.ru/wiki/term/wikf-ipoteka-pod-zalog-imeyushheysya-nedvizhimosti

Источник https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/ipoteka_pod_zalog/

Источник https://journal.tinkoff.ru/guide/credit-pod-zalog/