Виды ипотеки и основные программы ипотечного кредитования

Ассортимент ипотечных предложений огромен. Граждане могут приобрести практически любой жилой или нежилой объект, есть варианты покупки коммерческих помещений. Банки регулярно разрабатывают новые виды ипотеки, включают в линейки эксклюзивные программы, предлагают воспользоваться льготными кредитами.

Специфика ипотечного кредитования такова, что при оформлении недвижимое имущество практически всегда используется в качестве залога. Чаще им является покупаемый объект, но есть и другой вариант — использовать для этой цели имеющуюся недвижимость.

Стандартные типы ипотечных кредитов

Потенциальные заемщики могут получить одобрение по ипотеке на:

вторичную недвижимость. Классические программы кредитования. Полученные средства направляются на приобретение квартиры или комнаты на вторичном рынке. При выборе объекта нужно учитывать требования банка, аварийные дома не подходят.

новую недвижимость. Речь о готовых и строящихся квартирах, которые реализует аккредитованный банком застройщик. Заемщик приобретает полностью новый объект на любом этапе возведения.

покупку частного дома, коттеджа, таунхауса. Основные требования — расположение в черте города или недалеко от него и присвоение земельному участку статуса ИЖС.

строительство частного дома. Самого объекта еще нет, поэтому с учетом специфики ипотечного кредитования в качестве залога должно выступать другое собственное недвижимое имущество заемщика, соответствующее требованиям банка.

загородную недвижимость. Речь о дачах, земельных участках с постройками и без них. Для банка важен статус земли и ее расположение.

коммерческий объект. Этот вид ипотеки приобретает все большую популярность в РФ и ориентирован на представителей бизнеса. Заемщик может приобрести торговую площадь, офис, склад, производственное помещение и пр.

недвижимость с привлечением субсидирования: с материнским капиталом, по программе для молодых семей, для граждан с детьми, военная ипотека и пр.

Это виды ипотечного кредитования, которые часто встречаются в банках страны. Но некоторые организации разрабатывают дополнительные продукты, например, клиентам «Росбанк Дом» доступно сразу несколько специальных предложений.

Специальные программы ипотечного кредитования

Если рассмотреть приобретение жилья и другой недвижимости через «Росбанк Дом», вам будут доступны следующие типы ипотеки, популярные в России, и уникальные программы:

На покупку доли. Это возможно, если после совершения сделки вся квартира будет принадлежать заемщику. Кроме этого, можно рассмотреть вариант приобретения комнаты в квартире.

Кредит на улучшение жилищных условий под залог находящейся в собственности недвижимости.

С платежом раз в 14 дней вместо привычных ежемесячных выплат. В итоге задолженность будет выплачена быстрее.

На покупку нестандартной недвижимости. Данный вид ипотеки позволяет приобрести гараж, машиноместо, апартаменты и т.д.

Кредит на первоначальный взнос для тех, у кого нет собственных средств для вложения в покупку.

Как выбрать программу ипотечного кредитования

Чтобы подобрать подходящий вариант, в первую очередь изучите специфику ипотечного кредитования. Обратите внимание, что для совершения сделки нужно иметь собственные средства для первоначального взноса — это минимум 15% от цены приобретаемого имущества (5%, если используется материнский капитал).

При выборе программы опирайтесь на то, какую недвижимость вы планируете приобрести. К каждому объекту предъявляются определенные требования, изучите их.

На что еще обращать внимание:

основные параметры ипотечного кредита: ставка, срок, первоначальный взнос;

возможно ли применение положенных вам льгот;

дает ли возможность, выбранный вид ипотеки повлиять на ставку, например, сделав взнос больше или подключившись к дополнительной программе страхования;

необходимые документы, можно ли обойтись без 2НФДЛ, заменить ее на справку по форме банка.

Специфика основных видов ипотеки в России такова, что банки могут разрабатывать собственные уникальные программы, предлагать особые условия молодым и многодетным семьям. Кроме того, сегодня кредиторы охотно участвуют в региональных программах льготного кредитования и субсидирования населения для покупки жилья. Прежде чем выбрать банк, изучите рынок и типы ипотечных кредитов, тогда сделка будет максимально выгодной.

Виды ипотеки в России

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>

• Высшее экономическое образование.
• 15 лет работы в банке.
• Независимый эксперт.
• Финансовый аналитик.
• Обладает сертификатами от ЦБ РФ. . Facebook. .

Ипотечные кредиты для россиян становятся с каждым годом привлекательнее. Снижается процентная ставка, уменьшается количество требований к заемщикам, появляются новые виды ипотеки. Государство стимулирует молодые семьи к приобретению жилья и рождению детей, предлагая минимальные проценты и выгодные программы. Бробанк выяснил, какие виды ипотеки встречаются, и кто может воспользоваться.

1. Основные типы
2. Стандартные программы
3. Социальные программы
4. Региональные программы
5. С материнским капиталом
6. Молодым семьям
7. Детская или семейная ипотека
8. Для военнослужащих
9. Нестандартные виды ипотеки
10. Без первоначального взноса
11. С испорченной кредитной историей
12. Для нерезидентов и иностранцев
13. Без официального трудоустройства
14. Под гараж или паркинг
15. На проведение ремонта
16. Для предпринимателей и крупного бизнеса
17. Для пожилых граждан
18. Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Основные типы

Подразделить виды ипотечного кредитования можно по таким признакам:

1. Залог. Ипотека изначально предполагает обязательный залог. Им может стать то имущество, которое уже находится в собственности заемщика или то, которое только приобретается. При нарушении выплат или других долговых обязательств кредитор вправе реализовать заложенную недвижимость, чтобы покрыть свои расходы.
2. Объект кредитования. Заемщик может покупать дом за городом, квартиру в многоэтажке, жилье в строящемся доме или брать заем под самостоятельное строительство. Исходя из ликвидности жилплощади и предполагаемых рисков, кредитно-финансовое учреждение фиксирует условия по займу: сумму, сроки выплат, процентную ставку.
3. Ориентация. Ипотека может быть коммерческой или социальной. Второй вариант предполагает участие государства, которое частично компенсирует затраты заемщика или помогает получить заем на льготных условиях.
4. Способ выплат. Платежи по ипотеке могут быть аннуитетными и дифференцированными. В первом случае погашение происходит равными долями на протяжении всего периода кредитования. Во втором суммы выплат постепенно снижаются или увеличиваются в зависимости от условий, прописанных в договоре.
5. Цель. Ипотечное кредитование может быть целевым или нецелевым. В первом случае объект кредитования заранее оговорен и известен, во втором он точно не определен на момент заключения банковского.

Стандартные программы

В банках составляют разные программы по ипотечному кредитованию с учетом особенностей самих клиентов, процентных ставок и сроков. Но в основном используют стандартные виды, которые отличаются по объекту, подо что берется заем:

1. Вторичное жилье. Этот рынок для клиентов самый универсальный. Здесь можно легко подобрать жилплощадь, которая будет соответствовать требованиям заемщика. Отличительные особенности таких программ: по ним предусмотрена оптимальная процентная ставка, минимальный первоначальный взнос и минимум дополнительных условий к заемщику. На вторичное жилье проводится быстрая проверка и оформление документов. Легко застраховать объект и оформить залог без промедлений.
2. Новострой. Такой тип ипотеки выгоднее всего для клиента. На этапе строительства жилплощадь стоит в разы меньше, чем уже введенная в эксплуатацию. А для банков этот вид кредитования сопряжен с дополнительными рисками. Кредитно-финансовые учреждения дают клиент взаймы только для покупки жилья у аккредитованного застройщика. Перечень таких компаний и их объектов строительства, как правило, представлен на сайте банка, и выбирать можно только из них.
3. Под залог своей жилплощади. Менее востребованная в банках программа, так как на ипотечное кредитование гораздо чаще претендуют те клиенты, у которых нет своего жилья. Под залог собственной ликвидной недвижимости заемщики могут приобретать загородный дом, апартаменты или другую квартиру. Либо взять деньги на собственные нужды, если это предусмотрено договором кредитования. Ипотека под залог жилья характеризуется тем, что нет первоначального взноса, а максимальная сумма, которую даст банк не превышает 60-80 % от рыночной стоимости залога.
4. Постройка дома. Ипотека под строительство дома отличается особыми требованиями к залогу. Для закладывания используют земельный участок и те постройки, которые уже стоят на нем. При этом земля должна соответствовать некоторым условиям. В частности, участок должен располагаться вблизи населенного пункта и подходить для застройки. Также земельный надел должен подходить по требованиям СНиП. Если банку будет недостаточно залоговой стоимости земли и имеющихся построек, то он может потребовать оформить в залог дополнительное имущество заемщика.

Социальные программы

Ипотека на социальные программы подразумевает работы с льготной категорией граждан с участием государства.

Региональные программы

В некоторых субъектах федерации муниципалитеты принимают участие в улучшении жилищных условий граждан, которые относятся к льготным категориям. Например, семьи с ребенком-инвалидом, многодетные или те, которые относятся к другой социально-защищенной категории. К претендентам предъявляют такие условия: проживание в регионе минимум 3-5 лет, доказанный факт потребности улучшения жилищных условий и наличие официального трудоустройства. Чтобы попасть в программу социальной ипотеки соискателю потребуется обратиться в департамент ЖКХ или в госадминистрацию.

С материнским капиталом

Семьи, в которых после 2007 года появился второй или последующие дети, могут оформить сертификат на материнский капитал. С 2015 года его размер зафиксирован на отметке 453,026 тыс. рублей. Сумму можно направить на первоначальный взнос по ипотечному кредитованию или использовать в виде оплаты в счет погашения займа.

После изменений в законодательстве стало возможным использовать сертификат на ипотеку сразу после оформления, не дожидаясь 3-хлетнего возраста ребенка. Дополнительное требование к приобретенному жилью, чтобы оно оформлялось на всех членов семьи в равных долях. Права детей при этом не были бы ущемлены.

Молодым семьям

Это целевая госпрограмма, которая направлена на поддержку молодых семей. При этом супруги должны быть младше 35 лет, в зарегистрированном браке и иметь возможность выплачивать ежемесячные взносы. Для уменьшения бремени на молодую семью допускается привлечение 1-4 созаемщиков: родителей, братьев, сестер и других лиц, готовых выступать в этой роли.

Семья, которая соответствует условиям вправе получить сертификат на скидку при приобретении жилья. На 30 %, если детей нет, или на 35 %, если дети есть. Сертификат можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке или для частичного погашения. Допускается применение одновременно с сертификатом на маткапитал.

Детская или семейная ипотека

Целевая государственная программа, рассчитанная на период с 01.01.2018 по 31.12.2022 г. Подходит для семей, в которых за этот период появится второй малыш. Эта ипотека отличается тем, что участвовать могут только жители РФ, а для покупки подойдет только новострой. Средства зачисляются наличными на банковский счет заемщика.

Процентная ставка устанавливается на уровне 6 % на разные периоды 3 года, 5 или 8 лет. Но для этого должны быть выполнены такие условия: на 3 года – при рождении второго ребенка, на 5 лет – при рождении третьего, на 8 лет, если с 2018 по 2022 родится второй и третий ребенок. В дальнейшем проценты устанавливаются по стандартной программе, установленной для ипотечного кредитования.

Для военнослужащих

Для служащих вооруженных сил РФ предусмотрена накопительно-ипотечная система НИС. Программа предусматривает, что с момента начала службы на счет каждого военного зачисляется сумма средств. Через 3 года деньги с НИС можно направить на ипотечное кредитование в качестве первоначального взноса или для погашения части займа. Ипотека погашается за счет государственных средств до момента, пока служащий не покинет ряды вооруженных сил РФ.

Нестандартные виды ипотеки

К нестандартным видам ипотеки относятся варианты, когда, например, на предприятии предусмотрена корпоративная ипотека. После отработанного указанного периода 5-20 лет сотрудники могут претендовать на помощь со стороны своего работодателя. Либо ситуации, когда приобретается не жилплощадь или заемщик не гражданин РФ. Приведем нестандартные виды ипотеки.

Без первоначального взноса

Такой вариант допускается под залог другой недвижимости, оформленной в собственность заемщика. Для этой цели подойдет квартира, загородный дом, жилой дом, в черте города, коттедж или любая другая недвижимость. Подойдет собственность в качестве залога или нет принимает решение банк.

С испорченной кредитной историей

Негативная кредитная история препятствие для получения ипотеки, но при соблюдении некоторых требований банки ее все же выдают. От заемщика могут потребовать привести поручителя, внести первоначальный взнос от 30 до 50 %, оформить залог под покупаемую недвижимость. Процентная ставка для таких клиентов тоже может быть выше, чем для других. Но при качественном исполнении обязательств в течение половины срока, заемщик вправе запросить пересмотр ставки в сторону снижения.

Для нерезидентов и иностранцев

Ипотеку в РФ могут оформить и иностранцы, но при этом они должны быть налоговыми резидентами. То есть быть официально трудоустроены и производить со своих доходов отчисления в бюджеты и фонды. При этом минимальный срок работы в РФ от полугода.

Дополнительным плюсом будет наличие супруга-россиянина, вид на жительство и любая недвижимость в собственности. Если иностранец подпадает под категорию беженца или переселенца, то он вправе претендовать на льготные условия.

Без официального трудоустройства

Эта категория заемщиков отличается высоким риском для кредитных учреждений. Поэтому к таким лицам предъявляются повышенные требования. Например, сумма первоначального взноса может доходить до половины займа. Также могут попросить привлечь созаемщиков и поручителей. К тому же, банк обяжет застраховаться самого клиента и оформит объект ипотеки в залог.

Под гараж или паркинг

Редкая программа для банков, потому что сложно выделить объект кредитования. Соискателю понадобится представить документы, что гараж — это самостоятельное строение, в надлежащем состоянии и не подлежит сносу. Для паркинга, понадобится принести бумаги о том, что место находится в том же жилом доме, где и проживает заемщик. Сумма минимального первоначального взноса стартует от 30 %.

На проведение ремонта

В этом случае подразумевается проведение ремонта в новом жилье, которое и оформляется в качестве залога.

На руки заемщик получит до 50-70 % от рыночной стоимости недвижимости. Срок кредитования достигает 25 лет от 13 % годовых и выше.

Для предпринимателей и крупного бизнеса

Бизнесмены могут оформить кредит на покупку недвижимого имущества коммерческого назначения: складские, торговые, промышленные и офисные здания. По таким программам предусмотрены более жесткие требования.

Максимальный срок кредитования до 10 лет. Также придется собрать большой пакет документов с обязательным предоставлением данных о капитальном, а не временном строительстве объекта кредитования.

Для пожилых граждан

Основное требование к таким заемщикам – ограничение по возрасту. На момент завершения выплат по ипотеке клиенту должно быть не больше 75-85 лет. Работа с такой категорией граждан сопряжена с большими рисками, поэтому банки редко предлагают такие программы.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Брать деньги в банке на покупку жилья удобно для многих россиян, но ипотека характеризуется и своими рисками. Основные плюсы и минусы приведены в таблице.

Ипотека позволяет сэкономить на съеме жилья и препятствует оттоку средств из семейного бюджета за наем у третьих лиц

Продать, обменять, поделить, подарить жилье, которое находится в залоге у банка невозможно

Продолжительный период кредитования позволяет постепенно выплачивать существенные суммы и облегчает кредитное бремя на семью

Высокая сумма переплаты по ипотеке. При процентной ставке в 12-15 % за 15-20 лет заемщик выплачивает 2-3 стоимости квартиры. Но большинство клиентов пренебрегают этими данными, потому что другого варианта приобретения жилья у семей нет

Жилье, купленное по ипотечному кредитованию, находится в собственности у семьи. Здесь можно проводить ремонт и обустраивать все по своему вкусу

При невозможности своевременных выплат у заемщика, банк вправе реализовать заложенную недвижимость.

На жилплощади, купленной по ипотеке, могут быть сразу прописаны все члены семьи

Падение цен на жилье может привести к тому, что ипотека окажется слишком завышенной по сравнению с рыночной стоимостью. Но договорные обязательства клиенту придется исполнять в полном объеме

Заемщик получает право на налоговый вычет. При выплатах по ипотеке не будет удерживаться подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и выплату процентов

Сумма ипотеки ограничена собственными средствами заемщика, которые он сможет внести в качестве первоначального взноса и его доходами

Все сделки по ипотеке подлежат страхованию, поэтому они безопасны для обеих сторон, как для банка, так и для заемщика. Как оформляется страховка и как рассчитывается ее сумма Бробанк рассказал в своей статье. Также вы можете ознакомиться с тем, как выбрать банк с низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту.

Что такое ипотека: все тонкости этого вида кредитования

Ипотека остается самым доступным способом приобретения собственного жилья. Ипотечные кредиты есть в списке услуг любого банка, но не всем такой кредит по карману. Ипотека – это обеспечение обязательств перед кредитором за счет предоставления ему в залог какого-либо недвижимого имущества (дом, квартира, дачный участок, земля и другое).

Важно! За счет ипотеки приобретают не только недвижимость, ее можно взять и на другие цели (ремонт, покупка дорогостоящих вещей, автомобиля и др.). Главное, что ссуда выдается только под залог недвижимого имущества.

Ипотека на жилье

В качестве залога принимается исключительно жилое имущество. Цель кредита может быть любой, в том числе и приобретение коммерческой недвижимости. Жилье здесь не цель использования кредитных средств, а форма залога.

Важно! В кредите могут отказать, если объект жилой недвижимости не подходит под требования кредитора, не достаточно ликвиден или уже находится в залоге.

Что такое ипотечная ссуда

Предоставление банком денег в долг под залог недвижимости на определенные цели и на длительный срок, называется ипотечным кредитом или ссудой. Такие кредиты выдаются банками или специальными уполномоченными организациями, например, АИЖК.

Воспользуйтесь нашей системой онлнай подбора ипотеки.

Ипотечные ссуды бывает двух видов по объекту залога:

• с залогом купленного жилья;
• с залогом другого имеющегося жилья.

Виды ипотеки в зависимости от того, какой объект планируется приобрести за счет заемных средств:

• покупка готового уже используемого жилья (вторичный рынок);
• покупка нового готового жилья (объект уже сдан в эксплуатацию);
• покупка жилья на этапе возведения;
• на покупку частного дома, если земля имеет статут ИЖС;
• на строительство частного дома;
• на покупку дачи, земельного участка или другого объекта за чертой города (загородная недвижимость).

Чем ипотека отличается от кредита

Ипотека – это тоже кредит, но процесс его выдачи более сложный и трудоемкий.

Важно! Главное отличие ипотеки от стандартного потребительского кредита – обязательное оформление залога. В качестве залога принимается всегда недвижимое имущество.

Залог служит гарантией для банка, что выданные в кредит средства будут возвращены вместе с процентами в строгом соответствии с графиком. Другие отличия ипотеки от кредита:

1. Ипотека предполагает крупную покупку, в кредит выдаются суммы свыше 1 млн. рублей. По обычным кредитам сумма договора не превышает 500 тыс. рублей.
2. Ипотека – долгосрочный кредит (до 35 лет). Потребительские кредиты выдаются на 1-5 лет.
3. Требования к заемщику по ипотеке более жесткие, нужен большой пакет документов, справок, поручительства. Потребительские кредиты часто выдаются даже без подтверждения дохода, только по одному паспорту.
4. Процентная ставка по ипотечным кредитам всегда ниже за счет того, что эти кредиты обеспечены залогом.
5. Ипотека – целевой кредит. Заемщик обязан документально подтвердить целевое использование кредитных средств. Потребительские кредиты являются нецелевыми. Заемщик может потратить кредитные деньги по своему усмотрению, подтверждение банку не требуется.
6. Ипотечный кредит предполагает, что часть средств на покупку будет внесена заемщиком самостоятельно. Первоначальным взносом покрывается 10-30% стоимости покупки, а остальная часть будет оплачена за счет кредита. Потребительские кредиты выдаются без первоначального взноса.

Как работает ипотека

Механизм действия ипотечного кредитования делится на несколько этапов. Процесс выдачи кредита не быстрый и требует затрат времени и со стороны клиента и со стороны банка. Ипотека работает так:

1. Клиент имеет на руках небольшую сумму денег, достаточную для оплаты части покупки недвижимости. Он выбирает банк с подходящей ипотечной программой и заполняет заявку на ипотечный кредит. К заявлению прилагает все необходимые документы.
2. Банк рассматривает заявку и проверяет документы в течение нескольких дней. Далее заявка одобряется или отклоняется.
3. Если заявка одобрена, клиента начинает поиск подходящей недвижимости. Банки дают на это не более трех месяцев, затем заявку и документы придется подавать заново.
4. Клиент находит объект недвижимости и передает банку информацию и документы на него. Если объект соответствует требованиям банка, то назначается независимая оценка.
5. Банк одобряет выбранный объект недвижимости и устанавливает окончательную сумму кредита с учетом данных оценки.
6. С клиентом заключается договор ипотечного кредитования.
7. Заемщик перечисляет сумму первоначального взноса продавцу (безналичным путем или распиской).
8. Банк получает подтверждение уплаты первоначального взноса и перечисляет сумму кредита на счет продавца.
9. Клиент оформляет недвижимость в собственность. Оформляется закладная. Клиент страхует недвижимость, если того требует банк. Далее кредит выплачивается в соответствии с графиком.
10. Если клиент не в состоянии выплачивать кредит, допускает просрочки или не выполняет условия договора, банк может расторгнуть договор и предмет залога будет изъят и реализован для погашения долга.

Важно! Залог реализуется банком по рыночной цене. За счет полученных средств банк покрывает задолженность клиента не только по основному долгу, но и по всем процентам и неустойкам.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечное кредитование является для многих единственным шансом приобрести дорогостоящее жилье. Банки активно участвую в государственных программах, выдают ипотеку с участием материнского капитала, с субсидиями.

Это выгодно и удобно не только для клиента, но и для банка. Долгосрочные ссуды приносят стабильный доход, а переплата по ним к концу срока достигает 200%. Дополнительным преимуществом служит обеспечение. Возврат заемных средств гарантирован. Клиент должен иметь постоянный доход, достаточный для внесения ежемесячных платежей. В наличии должна быть сумма для оплаты первоначального взноса.

История ипотеки

Слово «Ипотека» появилось в Греции еще в VI веке до н.э. Тогда оно употреблялось в другом значении. Так называли специальный столб, который вбивался в землю должника.

История российской ипотеки началась в XIII веке с зарождением частной собственности на землю. С появлением первых государственных банков начало развиваться кредитование под залог домов и другого имущества. Все банки тогда были казенными и представляли собой учреждения ипотечного кредита. В 1786 году была основана специальная Страховая экспедиция, которая специализировалась на страховании передаваемых банкам залогов.

С 1861 года начался «золотой век» ипотеки. Образовались кредитные общества, выдававшие ссуды под залог купленной земли своим участникам.

К началу ХХ века лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования заняли земельные банки. Ипотечные кредиты стали принимать массовый характер. Октябрьская революция прервала историю ипотеки в России, так как была отменена частная собственность.

Новое развитие ипотеки началось уже после 1990 года. Банковская система постепенно развивалась, росло количество банков. Многие начали предоставлять ипотечные кредиты. В 1998 году ипотечное кредитование было прописано в законодательстве.

Виды ипотечных кредитов

Выделяют две большие группы ипотечных ссуд:

1. В силу закона, когда приобретенная недвижимость одновременно с покупкой передается в залог банку. Право собственности на объект остается у покупателя. Основание возникает в следующих случаях:

• покупка жилья на первичном или вторичном рынке за счет кредитных средств;
• строительство жилья с привлечением кредитных средств;
• залог имущественных прав;
• рента.

2. В силу договора. Основание возникает при выдаче ссуды под залог недвижимого имущества. Такой вид требует заключения отдельного договора о залоге.

Важно! В судебной практике выделяют и третий вид ипотеки – по решению суда. Такая ипотека возникает, если собственник по какой-либо причине в судебном порядке решил отказаться от приобретенной квартиры и расторгнуть договор купли-продажи. В этом случае право собственности покупателя прекращается и автоматически переходит на продавца, а ипотека остается до тех пор, пока покупатель не погасит ипотечный кредит.

Законы об ипотечном кредитовании

Справка! Первый ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) был принят 16.07.1998 года. Он действует в настоящее время и считается основным законодательным актом в сфере ипотечного кредитования. Есть и другие нормативные документы.

• Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. Определяет правила и порядок управления жилым помещением;
• Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 г. определяет сроки исковой давности при оспаривании ипотечных сделок, содержит описание залога, обязательства, долга и т.д.;
• Уголовный кодекс РФ от 13.05.1996 г. определяет ответственность за мошенничество в сфере ипотечного кредитования;
• ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет обязательную регистрацию всех ипотечных сделок;
• ФЗ № 218-ФЗ от 30.12.2004 «О кредитных историях» определяет правила направления и получения информации о кредитах и займах заемщика;
• ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» определяет порядок проведения оценки недвижимости перед передачей ее в залог;
• Письмо ФНС РФ от 9.06.2005 г. № 14-1-05/1884 «Об имущественном налоговом вычете» описывает право и порядок получения налогового вычета.

Важно! Список законодательных актов, связанных с ипотекой не является закрытым. Постановления и другие документы регулярно появляются при введении новых программ. Например, по обеспечению жильем молодых семей или военнослужащих. Полный список таких программ есть на сайте ДОМ.РФ.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотека имеет одно самое важное преимущество. Она позволяет приобрести квартиру или другую недвижимость в собственность, когда на руках нет полной суммы для покупки.

Среди других плюсов:

• вы получаете жилье в собственность и вкладываете денежные средства в свою квартиру;
• возможность произвести ремонт и перепланировку;
• это хорошая инвестиция, ведь цены на жилье стабильно растут;
• небольшие ежемесячные платежи за счет длительного срока кредитования;
• возможность получить налоговый вычет не только за покупку жилья, но и за уплату банку процентов по ипотечному кредиту;
• ипотека предполагает обязательное страхование залогового имущества, а также жизни заемщика и титула, что сокращает риски утраты приобретенного жилья;
• приобретение жилья со скидкой, если вы являетесь участником специальной ипотечной программы с господдержкой (молодая семья, ипотека для военнослужащих, дальневосточная ипотека и др.).

Недостатки:

• долгий и трудоемкий процесс оформления, жесткие требования к клиенту и уровню его дохода;
• высокие процентные ставки (от 9% по данным сайта ЦБ РФ) по сравнению с другими странами;
• длительный срок кредитования (25-30 лет, иногда и выше);
• жилье находится в залоге у банка, есть риск его потери в случае ухудшения финансового положения семьи;
• большая сумма переплаты, которая увеличивает стоимость квартиры в два, а иногда и в три раза;
• максимальная сумма кредита ограничивается стоимостью приобретаемой квартиры за вычетом первоначального взноса.

Как рассчитать ипотеку

Для того чтобы рассчитать максимальную сумму можно воспользоваться специальным ипотечным кредитным калькулятором. Такой сервис есть на официальном сайте любого банка. В кредитный калькулятор самостоятельно рассчитает вам сумму кредита, исходя из ваших данных. Рассмотрим расчет ипотеки при помощи онлайн ипотечного калькулятора банка ВТБ.

Для расчета нужно:

1. Зайти на официальный сайт банка. В примере — это ВТБ. Во вкладке «Ипотека» найти «Ипотечный калькулятор».
2. Выбрать город, в котором планируется приобретение жилья.
3. Заполнить все поля открывшейся формы калькулятора. Выбрать вид жилья (новостройка или готовое жилье), внести стоимость, сумму первоначального взноса и сумму материнского капитала, если он будет использоваться. Указать свой средний ежемесячный доход. Пример расчета.
4. Нажать на кнопку «Рассчитать». Результат выводится на экран сразу. Банк предлагает расчет кредита при максимально одобренной сумме с большим ежемесячным платежом. Второй расчет показывает максимальную сумму при самом приемлемом уровне ежемесячного платежа, исходя из указанного уровня доходов.

Расчет ипотеки по ипотечному калькулятору не означает, что банк вам одобрит именно указанную в расчете сумму. Это примерные данные, на которые следует ориентироваться при выборе жилья. Такой расчет поможет оценить финансовые возможности и выбрать оптимальную стоимость покупки.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

О покупке квартиры за счет кредитных средств стоит начинать задумываться заранее, лучше за полгода до предполагаемой сделки. Это позволит накопить больше денег и ознакомиться с технологией и законодательством. До написания заявки на кредит нужно:

1. Узнать, какие ипотечные программы доступны в вашем городе. Самостоятельно ознакомиться с их нюансами и выбрать самый удобный и подходящий вариант.
2. Посчитать, хватит ли у вас финансов для оплаты первоначального взноса, оценки, страхования и других сопутствующих платежей.
3. Проанализировать уровень своих доходов. Рассчитать средний доход, выявить месяцы, когда вы зарабатывали меньше всего. Определить сумму, которую вы сможете отдавать на погашение кредита без ущерба для семейного бюджета. Для этого можно провести эксперимент и откладывать ежемесячно рассчитанную сумму, не тратить ее.
4. Оценить жилье, которое планируете приобрести. Узнать его историю, проблемы.
5. Внимательно читать кредитный договор и все остальные документы, которые вы будете подписывать.

Какую ипотеку взять

У каждого банка имеется несколько программ ипотечного кредитования. Важно, чтобы банку вы были интересны в качестве клиента. Банк оценивает клиента по уровню доходов и качеству кредитной истории. Требования у банков различаются. На начальном этапе нужно определиться с банком. Для этого можно обратиться с заявлением в несколько банков и посмотреть, какие условия и программы вам будут предложены. Затем выбирать лучший вариант.

Узнайте, относитесь ли вы к группе льготных заемщиков и можете ли претендовать на ипотеку с господдержкой. Выбирайте не только самый выгодный, но и наиболее удобный для вас вариант. Рассмотрим виды ипотечных программ на примере банка ВТБ:

• приобретение жилья на вторичном рынке (от 7,9% годовых);
• приобретение жилья в новостройке (от 7,9% годовых);
• ипотека с господдержкой для семей с детьми по всей России (от 5% годовых);
• Дальневосточная ипотека (от 2% годовых);
• Ипотека без подтверждения дохода (от 7,9% годовых).

Основные требования к заемщикам

Важно! Требования к заемщикам у банков могут существенно отличаться. При выборе банка обязательно выясните, подходите ли вы в качестве заемщика. С осторожностью следует относиться к малоизвестным банкам, которые предъявляют очень мягкие требования для получения ипотеки.

Основные требования для получения ипотеки:

• наличие гражданства РФ;
• ограничения по возрасту (от 21 до 60 лет);
• наличие регистрации в регионе приобретения жилья;
• непрерывный трудовой стаж от 6 месяцев (иногда требуется от 1 года);
• высокий уровень платежеспособности (платеж по кредиту не должен забирать более 40% вашего ежемесячного дохода);
• наличие беспроблемной кредитной истории;
• наличие статуса для участия в программах с господдержкой.

Как оформить ипотеку

Оформление ипотеки может занять немало времени (до месяца). Весь процесс делится на несколько этапов.

Выберите банк

В каждом регионе присутствует несколько банков. Перед оформлением ипотеки необходимо проконсультироваться в каждом из них и оценить требования и условия кредитования. Узнайте, какими способами можно гасить кредит и будет ли это удобно. У банка должен быть свой официальный сайт, мобильное приложение и интернет-банк, чтобы можно было легко отслеживать свои платежи.

Важно! Обращайтесь только в известные и проверенные банки, чтобы не попасть в руки мошенников и не потерять деньги и жилье.

Онлайн-заявка на выгодную ипотеку в России

Уточните условия и дополнительные платежи

Узнайте информацию о процентных ставках, комиссиях и дополнительных платежах (страхование, оценка квартиры, оплата госпошлин и др.). В каждом банке желательно получить предварительный расчет кредита. После чего подавайте заявку на кредит.

Важно! Некоторые банки требуют оформить сразу несколько видов страхования для выдачи ипотеки. Обычно обязательно страхуется только предмет залога.

Стандартный список документов

До получения решения по вашей заявке вы должны собрать только документы заемщика. Стандартный пакет документов для большинства банков на начальном этапе:

1. Паспорт заемщика. Если к сделке будут привлекаться поручители и созаемщики, то нужно предоставить и их паспорта.
2. Правильно заверенная работодателем копия всех страниц трудовой книжки с записью о том, что клиент продолжает работать в организации в настоящее время. Если вы работаете по договору, то необходимо предоставить и его.
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или в другом виде, разрешенном банком.
Для подачи заявки с собой необходимо иметь оригиналы и копии всех документов.

Документы по приобретаемой недвижимости, в том числе оценка, готовятся на втором этапе, после одобрения заявки на кредит.

Важно! Не оформляйте отчет об оценке без согласия банка. Выбранная квартира может не соответствовать требованиям банка и не сможет быть принята в качестве объекта залога.

Подайте заявку

Перед подачей убедитесь, что все поля заявки заполнены, и вы предоставили точные и правдивые сведения о себе. Это минимизирует вероятность отказа и сократит время на обработку данных.

Подать заявку на кредит можно не только в офисе. Некоторые банки предлагают возможность отправить заявку через интернет с прикреплением сканированных документов. Затем клиента приглашают в офис уже с оригиналами для заключения сделки.

Дождитесь решения

Длительность рассмотрения заявки зависит от нескольких факторов. Заявка рассматривается быстрее, если:

• предоставлен полный комплект документов, они соответствуют требованиям банка;
• в анкете и в документах нет ошибок, они достоверны;
• клиент участвует в зарплатном проекте банка;
• нет созаемщиков и поручителей;
• у заемщика есть вклад или кредитная история в этой же кредитной организации.

В случае отказа можно обратиться в другой банк. Если решение положительное, что можно начинать искать объект недвижимости.

О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку

Ипотечное жилье становится собственностью заемщика. Банк собственником не выступает. Собственник может распоряжаться жильем в пределах, допустимых договором. Что еще нужно знать:

1. Купленную по ипотеке квартиру нельзя продавать или дарить без согласия банка до полного погашения ипотеки. Такое жилье можно сдавать в аренду с согласия банка.
2. Ипотечный кредит можно гасить досрочно полностью или частично.
3. Квартиру могут изъять, если заемщик не выполняет условия договора, допускает длительные просрочки или вообще не платит.
4. В случае смерти заемщика долги по ипотеке переходят к наследникам, а при их отсутствии квартира становится собственностью банка.
5. В случае ухудшения финансового положения заемщика можно обратиться в банк с просьбой предоставить ипотечные каникулы, реструктуризацию.
6. Заемщик может рефинансировать ипотеку по своему желанию.

Как снизить ставку по ипотеке

Понизить ставку можно в случае общего снижения уровня кредитных ставок на рынке. ЦБ РФ периодически понижает ключевую ставку, а банки откликаются на это действие снижением кредитных ставок.

Кредитующий банк может самостоятельно предложить клиенту понизить ставку. Если предложения от банка не поступило, то клиент имеет право написать заявление об изменении процентной ставки в связи с ее снижением на рынке. Ставка снижается путем проведения процедуры рефинансирования. Если ваш банк отказывается снижать ставку, то можно рефинансировать ссуду в любом другом банке.

Банк может предложить специальные условия кредитования для постоянных и добросовестных клиентов. В этом случае есть шанс получить ипотечный кредит с пониженной ставкой.

Способы погашения задолженности

Условия обговаривается с клиентом на этапе сбора документов и прописывается в кредитном договоре. Есть два способа выплат:

• Платежи вносятся равными суммами (аннуитеты) каждый месяц. Это самый распространенный способ погашения в России. Большую часть процентов клиент заплатит в первую половину срока кредитования.
• Платежи различаются. Сумма платежа постепенно снижается к концу срока (дифференцированные платежи).

Банк сам определяет способ погашения кредита и закрепляет это во внутренних документах.

Важно! Дифференцированные платежи всегда выгоднее для заемщика, так как большую часть долга он гасит в первой половине срока.

Ипотеку можно гасить досрочно полностью или частично. Частичное досрочное гашение бывает двух видов:

1. С сокращением ежемесячного платежа. Срок при этом не меняется.
2. С сокращением срока. Платеж остается неизменным.

Важно! Второй вариант досрочного гашения всегда выгоднее. В этом случае гасится больше основного долга и будет начислено меньше процентов в итоге.

Рефинансирование ипотеки

Перекредитование на более выгодных условиях предлагают многие банки. Банк получает новых платежеспособных клиентов, а заемщик – снижение ставки по кредиту.
Рефинансирование – это тот же кредит. Для получения услуги нужно обратиться в выбранный банк с заявлением и предоставить пакет документов:

• паспорт;
• справку о доходах (2-НДФЛ);
• копию трудовой книжки с отметкой работодателя;
• кредитный договор и график платежей по рефинансируемому кредиту;
• справку из банка об остатке задолженности.

При рефинансировании кредита в том же банке требуется только паспорт и заявка. Рассчитать сумму нового кредита можно при помощи кредитного калькулятора по рефинансированию на сайте любого банка.

После одобрения заявки клиент подписывает кредитный договор, а банк перечисляет сумму кредита в погашение задолженности по старому кредиту. Залог переходит по договору к банку, выдавшему кредит на рефинансирование. Обременение с квартиры снимается после полного гашения кредита, регистрируется залог в новом банке. Ипотечный кредит вместе с залогом переходят на обслуживание в новый банк.

Важно! Всегда знакомьтесь с условиями по рефинансированию в том банке, где у вас имеется ипотечный кредит. В первую очередь пытайтесь рефинансировать кредит в обслуживающем вас банке, чтобы избежать проблем с документами и переходом залога.

Как взять ипотеку правильно

Многих неприятностей можно избежать, если готовиться к сделке правильно. Несколько советов:

1. Изучайте рынок ипотечного кредитования заранее. До заключения договора лучше знать обо всех его подводных камнях.
2. Подробно читайте условия ипотечной программы в выбранном банке. Берите у специалистов все расчеты и письменные разъяснения.
3. Узнайте всю информацию о выбранном жилье. Наведите справки о том, есть ли на нем долги, сколько там собственников и т.д. Выбирайте жилье тщательно. Такие покупки не делают импульсивно.
4. Выясните, какие дополнительные платежи и сборы придется оплачивать (комиссии, страхование, оценка, госпошлины и др.).
5. Копите как можно больше денег для первоначального взноса. Так можно сократить сумму кредита и переплату.
6. Оценивайте свои финансовые возможности. Сколько средств из месячного бюджета вы сможете легко отдать на гашение кредита.
7. Ничего не подписывайте, если вы что-то не поняли. Договор и другие документы необходимо прочитать полностью.

Какие есть риски и как их снизить

Экономическая ситуация может резко измениться. Это повлияет на возможность выплачивать ссуду. Существует несколько существенных рисков:

1. Риск ухудшения финансового положения. Финансов может не хватить для выплаты ежемесячных платежей. Возникнут просрочки.
2. Риск потери жилья. Если клиент не исполняет обязательства по оплате кредита, банк может изъять квартиру в судебном порядке в счет погашения долга.
3. Риск снижения цены на жилье. После изъятия квартиры банк реализует ее по рыночной стоимости для гашения долга. Если стоимость квартиры значительно снизилась, то вырученной суммы может не хватить на полное гашение. Остаток долга ляжет на плечи заемщика.
4. Валютные риски. Если кредит был взят не в национальной валюте, а в период кризиса курс сильно изменился по отношению к рублю, то сумма долга значительно возрастет.

Уменьшить риски помогут формирование личного финансового резерва и страхование. При получении ипотечного кредита обязательно страхуется предмет залога (квартира).

Дополнительно можно застраховать:

• жизнь и здоровье заемщика, созаемщиков, поручителей;
• титул (от потери права собственности);
• риск недобровольной потери работы.

Важно! Платежи по обязательному страхованию нельзя пропускать. За несоблюдение условий кредитная организация вправе повысить процентную ставку.

Главные ошибки ипотечников

С проблемами сталкивается почти каждый, кто покупает жилье по ипотеке впервые. Многого можно избежать, если не совершать необдуманных и импульсивных действий. Самые распространенные ошибки при оформлении ипотеки:

1. Выбор жилья, не соответствующего уровню доходов. За купленную по ипотеке квартиру нужно платить не только ежемесячные платежа, но и налоги, страховые взносы и ЖКХ. Никогда не берите кредит на «пределе возможностей».
2. Потеря документов. Все договоры, квитанции, графики, заявления и справки по ипотечному кредиту нужно бережно хранить. Они могут понадобиться в случае судебных разбирательств.
3. Первоначальный взнос за счет кредита. После получения ипотеки на плечи заемщика лягут сразу два кредита – двойная нагрузка на бюджет.
4. Ипотека на последние деньги. Отсутствие финансового резерва на непредвиденные расходы. В экстренном случае деньги будет взять неоткуда и придется выйти на просрочку.
5. Нежелание рефинансировать свой кредит с меньшей ставкой. Снижать долговую нагрузку стоит при любой возможности.

Ипотека – это сложный кредитный продукт, предполагающий залог недвижимого имущества. Она поможет обзавестись своей квартирой, но не нужно забывать о нюансах и минусах этого вида кредитования.

Часто задаваемые вопросы

Чем отличается ипотека от жилищного кредита?

Жилищными чаще всего называют кредиты на приобретение жилья, которые не требуют оформления недвижимости в залог. Владелец может сделать с купленной квартирой всё что угодно – продать, завещать, подарить. При этом проценты по таким кредитам существенно выше, чем по ипотеке, а сроки – ограничены до 7-8 лет. Ипотечное кредитование подразумевает оформления жилой недвижимости в залог без возможности её дарения или продажи до погашения задолженности.

Как работает ипотека на жильё?

Сначала будущий заёмщик находит объект жилой недвижимости, который он хочет приобрести. Он договаривается с текущем владельцем жилья о покупке, оповещает о желании купить его в ипотеку. Покупатель отправляет заявку на ипотечное кредитование в банк, параллельно производится проверка юридической чистоты недвижимости, осуществляется сбор документов, далее документы передаются в банк. После одобрения заявки на ипотеку производится подписание кредитного договора, вносится первый взнос, подписывается договор купли/продажи, оформляются залог и страховка. Договор купли/продажи фиксируется в Росреестре, а банк переводит средства продавцу.

Что может быть предметом ипотеки?

Предметом ипотеки могут быть квартиры (в том числе в новостройках и строящемся фонде), частные домовладения, комнаты в квартирах, земельные участки, дачные и садовые дома, гаражи и другие частные объекты. Также в ипотеку может приобретаться движимое и недвижимое имущество для коммерческого использования.

Что такое ипотека простыми словами?

Ипотека – способ приобретения жилого, нежилого и движимого имущества с его оформлением его в залог. В случае, если заёмщик не выполняет взятые на себя обязательства, право на владение имуществом переходит к кредитору. Залог оформляется документально. В банковской сфере ипотекой называются кредиты с оформлением имущества в залог банку, так как именно банк выступает кредитором.

Как выплачивается ипотека?

Задолженность по ипотечным кредитам погашается аннуитетными (равными) платежами путем перечисления денег на кредитный счёт. Также возможно автоматическое списание средств со счёта, указанного заёмщиком. Аннуитетные платежи подразумевают приоритетное списание процентов – в конце срока кредитования их доля предельно мала.

Кому положена ипотека?

Воспользоваться ипотечным кредитованием может каждый гражданин Российской Федерации, которому исполнилось 18 лет. Большинство банков выставляет более высокие требования к возрасту, ободряя кредиты заёмщикам в возрасте от 20 лет. Также в России действует льготное кредитование с господдержкой – для всех граждан, для детей с двумя и более детьми, под покупку жилья в сельской местности, под покупку жилья на Дальнем Востоке. Предусмотрена возможность использования материнского капитала в качестве первого взноса или для погашения процентов по ипотеке.

Источник https://rosbank-dom.ru/blog/pro-ipoteku/specifika-i-vidy-ipotechnogo-kreditovaniya/

Источник https://brobank.ru/vidy-ipoteki/

Источник https://finanso.com/ru/blog/ipoteka/chto-takoe-ipoteka/