Кредит под залог недвижимости — выход для тех, у кого испорчена кредитная история или нет подтвержденного дохода

Залоговый кредит подойдет тем, кто обременен другими долгами, испортил кредитную историю или не может подтвердить доход справкой 2-НДФЛ:

• большая часть зарплаты уходит на погашение займов: на машину, на строительство бани, на выплаты по кредитной карте, — а деньги на ремонт квартиры понадобились срочно. Брать четвертый займ не хотелось бы: денег на погашение не хватит. Разве что взять большой кредит, чтобы закрыть старые долги. Но с таким «набором» банки не выдадут потребительский кредит на крупную сумму;
• пару раз не удалось вовремя внести платеж за холодильник — образовалась просрочка. Кредитная история испорчена, банки больше не выдают займов;
• нет возможности подтвердить доход справкой 2-НДФЛ, не все банки рассматривают альтернативные источники подтверждения дохода. Кредиты самозанятым и предпринимателям банки тоже дают неохотно, так как доходы нельзя подтвердить и спрогнозировать.

В этих ситуациях спасет кредит под залог недвижимости. Такой легче получить, потому что он подкреплен имуществом. Заемщик берет деньги у банка под проценты, а в качестве гарантии возврата оформляет залог — квартиру, при этом оставаясь прописанным в ней. Если заемщик не будет платить, банк по решению суда продаст его имущество и погасит долг. Но это самый крайний случай.

Оформить такой кредит можно, даже если нет своей квартиры, — возможен кредит под залог третьих лиц, например, родителей или родственников.

В статье расскажем о тонкостях оформления кредита под залог недвижимости.

Из этой статьи вы узнаете:

Залоговый кредит дадут гражданам старше 21 года под залог квартиры или таунхауса с землей

Залоговый или ипотечный кредит — это кредит с обеспечением недвижимостью. Она находится в залоге у банка до полной выплаты займа. Физлицо при этом называется заемщиком, банк — займодавцем, а недвижимость — залогом.

После оформления залогового кредита человек продолжает пользоваться недвижимостью: он может спокойно жить там, регистрировать в квартире родственников, с согласия банка сдавать жилплощадь в аренду. Но без разрешения банка ее нельзя продать, подарить, а также провести другие сделки. Это возможно только после того, как клиент погасит кредит, а банк снимет залог.

Под залог какой недвижимости дадут кредит

У каждого банка свои условия. Например, в Банке SIAB можно подать заявку на залоговый кредит под залог квартиры или таунхауса, который имеет статус «квартира» с землей.

Требования к объекту залога:

• отсутствие аварийного состояния;
• физический износ не более 70% на момент оценки;
• отсутствие деревянных перекрытий (смешанные перекрытия допускаются);
• материал стен не должен быть из дерева (бруса);
• объект не должен состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
• этажность не менее трех этажей (кроме таунхаусов);
• объект не должен стоять в списке на реновацию.

Кредит не выдадут под залог объекта, который еще строится. Также не дадут под залог квартиры или таунхауса, где имеет долю несовершеннолетний и это его единственное жилье.

Есть и другие ограничения по выдаче кредита. Залоговый кредит не дадут:

• человеку с серьезными проблемами со здоровьем. Риски оценивает страховая компания. Если она откажется оформлять страхование жизни человеку с серьезным заболеванием, например с онкологией, кредит не выдадут;
• должнику за коммунальные услуги, по налогам. Перед тем как взять кредит, нужно выплатить эти долги. Если сумма незначительная (до 5 — 7 тыс. рублей) , банк может закрыть на обстоятельство глаза — при условии, что заёмщик обязуется выплатить долг;
• человеку без источника стабильного дохода. В этой ситуации невозможно спрогнозировать, вернет ли человек займ в конечном итоге, поэтому банк откажет.

Залоговый кредит дадут для погашения нескольких кредитов

Как рассказывает Дмитрий Задонский, руководитель ипотечного центра ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» в г. Санкт-Петербурге, часто на потребительские кредиты люди отдают больше 50% своего дохода — это считается высокой долговой нагрузкой. Такие клиенты обращаются за залоговыми кредитами все чаще. Зачастую клиенту дают большую сумму, чем нужна для выплаты долга. Остаток денег после погашения кредитов можно потратить как хочется.

Ставки по залоговым кредитам ниже, чем по потребительским, а сроки выплаты — дольше. За счет этого существенно снижается размер ежемесячного платежа, т. е. нагрузка для потребителя в моменте. Кредит под залог недвижимости могут дать на срок до 20 лет. Для клиента с хорошей кредитной историей и подтвержденным 2-НДФЛ доходом будет действовать минимальная ставка. Она увеличится, если испорчена история и нет подтвержденного дохода.

Чтобы понять, когда стоит взять залоговый займ, рассчитайте уровень долговой нагрузки — соотношение доходов и выплат по кредиту. По словам эксперта, если платежи по займам составляют более 50% дохода — это высокий уровень долговой нагрузки.

Проверьте себя по формуле:

Дельта = доходы — расходы на необходимое (еда, квартплата, лечение, одежда и т. п.)

Сравните дельту с суммой платежей по кредитам. Когда дельта становится меньше, начинаются проблемы. Это либо «жизнь в долг»: постоянные займы у друзей, знакомых, коллег. Либо отказ от необходимого: лечения, питания, одежды или прекращение выплат по кредитам. В последнем случае начинаются звонки от банка, претензии — доходит до суда или службы коллекторов.

Залоговый кредит поможет решить эту проблему. Специалист банка подберет срок выплаты и сумму ежемесячного платежа, при которых долговая нагрузка не будет высокой. К слову, посмотрите на пример Аллы и сравните выплату по 8 кредитам в 45 000 рублей и по одному залоговому в 24 000 рублей.

Залоговый кредит дадут при испорченной кредитной истории

Оформить залоговый займ можно и при испорченной кредитной истории: если человек пропускал или поздно вносил платежи по кредитам. Главное, чтобы банк убедился в платежеспособности клиента.

У каждого банка своя методика оценки платежеспособности. Общее правило: при оценке финансового положения заемщика использовать отчеты Бюро кредитных историй (БКИ). В них есть информация о том, как потенциальный клиент выплачивал кредиты.

С 2019 года в отчете БКИ указывается кредитный рейтинг человека — это показатель кредитоспособности отдельного клиента. Рейтинг рассчитывается на основании текущей и прошлой финансовой истории (сколько кредитов брал, как платил, когда погасил и пр.).

В отличие от кредитной истории, он содержит обобщенную, а не подробную информацию из разных источников и служит для анализа. В этот рейтинг включена оценка того, сможет ли человек получить кредиты разного типа, — скоринговый балл. Чем он ниже, тем меньше шансов получить займ.

Если у клиента испорчена кредитная история, банк может назначить свои условия, чтобы убедиться в платежеспособности. Например, три месяца не допускать просрочки по текущим кредитам.

Залоговый кредит одобрят без подтверждения дохода справкой 2-НДФЛ

Залоговый кредит одобряют без подтвержденного дохода справкой 2-НДФЛ. Но доход должен быть предсказуем.

Не у всех на работе большая официальная зарплата, поэтому люди подрабатывают по договору ГПХ, сдают в аренду квартиру, ведут свой бизнес и пр. При таком раскладе банки не рискуют выдавать потребительские кредиты.

При выдаче залогового кредита банки учитывают доход из всех источников. Рассматривают предоставленные данные, проводят проверку, и если все по-настоящему, — одобряют кредит. Но есть условие: доход должен прогнозироваться на весь срок погашения кредита. Банк должен убедиться, что у заемщика хватит средств на выплату кредита и процентов.

Залоговый кредит можно взять под залог недвижимости третьих лиц

Залоговый кредит можно оформить на недвижимость в собственности третьего лица. Для этого нужно согласие владельца недвижимости.

Например, Илья в этой ситуации — заемщик, а мама — залогодатель, третье лицо, которое отдает свое имущество в залог.

С залогодателем заключается договор ипотеки. А также он подписывает кредитный договор как созаемщик без учета дохода. Созаемщик — это ответственное лицо наравне с основным плательщиком. Если тот нарушит условия договора и перестанет платить, банк имеет право требовать сумму с созаемщика. Когда и он не в состоянии погасить долг, предмет залога по решению суда изымается. В случае с залоговым кредитом подтверждение дохода созаемщика не требуется.

Чаще всего созаемщиками и залогодателями выступают близкие родственники: супруги, родители, братья-сестры. Но родство — необязательное условие. Главное, чтобы человек согласился предоставить в залог недвижимость. Нельзя отдать в залог чужую недвижимость без согласия ее владельца.

Если у квартиры несколько владельцев, каждый из них должен дать согласие на передачу квартиры в залог и выступить залогодателем.

Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера

Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.

Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.

Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.

Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги. Как уверяет специалист, переговоры могут длиться вплоть до решения суда — во время процесса должник может договориться с банком, и тот отзовет исковое заявление.

Кроме того, начинают действовать штрафные санкции: при новом платеже заемщик должен внести сумму платежа и проценты от этой суммы. Сумма процентов прописана в кредитном договоре.

Если клиент пропустил несколько платежей, ему предлагают полностью погасить долг, потому что банк больше не доверяет заемщику. И в этом случае можно заплатить только сумму кредита без учета штрафов. Когда заемщик выполнит это условие, залог с недвижимости будет снят.

Сумма залогового кредита не будет равна стоимости недвижимости

Сумма залога — это стоимость объекта после оценки с учетом коэффициента «кредит-залог». В Санкт-Петербурге такой показатель составляет 80%. Если недвижимость стоит 5 млн рублей, то заемщик может претендовать на получение 4 млн рублей.

Минимальная сумма кредита под залог недвижимости — 450 тыс. рублей, максимальная — 10 млн рублей. Если недвижимость стоит менее 450 тыс. рублей, кредит не одобрят. В индивидуальном порядке можно увеличить сумму кредита до 25 000 000 руб.

Кредит не дадут без обязательного страхования

Чтобы получить кредит под залог недвижимости, нужно оформить три страховых программы. Это обязательное условие — без них займ не одобрят.

Страхование объекта — страховая программа нужна на случай, если со зданием что-то случится (стихийное бедствие, затопили соседи, рухнули конструкции при перепланировке).

Страхование титула — страхование риска того, что правоустанавливающие документы на недвижимость окажутся подделкой, оформлены незаконно, неправильно, с ошибками и пр.

Страхование жизни заемщика — страховая компания оценивает состояние здоровья заемщика и предлагает соответствующую программу.

Как подчеркивает Дмитрий Задонский, программа страхования — не обременение (как ее привыкли воспринимать при потребительских кредитах), а защита на непредвиденный случай. Например, человек получил травму и не может какое-то время работать. По страховой программе он получит деньги, которые сможет направить на выплату кредита пока поправляет здоровье и решает вопрос с работой.

Сумму страховки, которая идет вместе с потребительским кредитом, можно вернуть. При оформлении залогового кредита это сделать нельзя. Можно вернуть ее часть при досрочном погашении кредита, если не произошел страховой случай. Условия и расчет возвращаемой суммы у каждой компании разные, они указаны в правилах страхования.

Все страховые полисы помогает оформить банк — зачастую у него есть несколько компаний-партнеров, которые предлагают такие продукты.

Мнение специалиста. Дмитрий Задонский, руководитель ипотечного центра в Санкт-Петербурге ООО «Национальная Фабрика Ипотеки»

— В настоящее время все большую популярность приобретают ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости. Причин здесь несколько.

Во-первых, такой вид кредитов позволяет получить несколько миллионов рублей на различные цели на длительный срок (до 20 лет) под рыночный банковский процент. Таким образом, люди могут получить необходимую сумму денег на различные цели и выбрать удобный срок возврата кредита.

Во-вторых, поскольку такие кредиты обеспечены залогом недвижимости, их могут получить люди с различной формой занятости, например ИП или самозанятые.

В-третьих, ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости можно использовать для объединения и рефинансирования действующих дорогих кредитов. Например, для погашения задолженностей по кредитным картам. Польза в том, что за счет залогового кредита можно значительно уменьшить сумму ежемесячного платежа, тем самым снизив нагрузку на семейный бюджет.

При ответственном и взвешенном подходе залоговый кредит — эффективный и выгодный инструмент для решения финансовых задач.

— Дмитрий Задонский, руководитель ипотечного центра в Санкт-Петербурге ООО «Национальная Фабрика Ипотеки»

Итог: что стоит запомнить о залоговом кредите

1. Взять займ можно под залог квартиры или таунхауса с землей, который уже построен и оформлен в собственность как квартира. При этом объект не должен быть единственным жильем для несовершеннолетних;
2. Залоговый кредит дают под залог недвижимости третьих лиц. Для этого нужно получить согласие собственника и привлечь его в качестве залогодателя. Также он подпишет договор ипотеки как созаемщик без учета дохода;
3. Без страховок кредит не оформят. Необходимы три программы: страхование объекта, титула и жизни заемщика. Они нужны, чтобы избежать рисков с документом на право собственности (подделка, ошибки, мошенничество), и на непредвиденные случаи с самим объектом или жизнью заемщика.
4. Минимальная ставка по залоговому кредиту — 12,49%. Если испорчена кредитная история, нет подтвержденного дохода, начнется повышение ставки.
5. Срок, на который могут дать займ, — до 20-ти лет. На момент погашения кредита заемщику должно быть не больше 75-ти лет. При этом у клиента есть право погасить кредит досрочно.

© 1995–2022, ПАО БАНК «СИАБ». Базовая лицензия №3245 от 10.12.2019.
196 084, г. Санкт-Петербург, Черниговская ул.,
д.8, лит. А, пом. 1-Н

Что такое потребительский кредит под залог недвижимости

Для получения займа под залог квартиры достаточно минимального пакета документов.

Некоторые организации могут предложить выгодные процентные ставки по займам, а также индивидуальные условия.

Сумма займа под залог недвижимости во многом зависит от стоимости залога.

Залогом для получения займа может быть не только квартира, но и другая недвижимость.

Для получения займа под залог квартиры стоит обращаться в проверенные компании с хорошей репутацией.

• 1,5,6,8,9 https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10943033
• 2,3,7 https://journal.tinkoff.ru/guide/credit-pod-zalog/
• 4 https://vc.ru/promo/126815-kredit-pod-zalog-nedvizhimosti-zachem-nuzhen-komu-dayut-i-mozhno-li-ostatsya-bez-zhilya
• 10,11 https://journal.tinkoff.ru/guide/kpk/
• 12 http://www.sberdom.pro/guarantee.html
• 13 https://www.rusprofile.ru/id/1207800060808
• 14 https://www.rusprofile.ru/id/1217700318087

Подольских Анна Петровна Ответственный редактор

Как правило, первооткрывателями новых схем становятся люди, хотя бы минимально разбирающиеся в деловых операциях и следящие за тем, что происходит в финансовой сфере. Главное, что нужно сделать, решив взять кредит под залог своей недвижимости, — не ошибиться с выбором компании. Почитайте отзывы, изучите условия, которые предлагает финансовая организация, и только тогда принимайте решение.

Как получить деньги под залог недвижимости

Займ под залог квартиры: условия получения и другие особенности услуги

Инвестиции в займы под залог недвижимости: что это такое и как работает, есть ли риски для инвестора?

© 2021 АО «Аргументы и Факты» Генеральный директор Руслан Новиков. Главный редактор еженедельника «Аргументы и Факты» Игорь Черняк. Директор по развитию цифрового направления и новым медиа АиФ.ru Денис Халаимов. Шеф-редактор сайта АиФ.ru Владимир Шушкин.

Подводные камни кредита под залог недвижимости

Это более выгодное предложение по сравнению с обычным потребительским кредитом. Но есть ли у кредита под залог квартиры подводные камни? Или у займа нет значительных недостатков? Давайте разбираться.

Отличие от потребительского кредита

Принципиальное отличие – наличие залога. Потребительский кредит в качестве обеспечения может потребовать поручителей, но не обременение на недвижимость. При этом квартира или дом остаются в распоряжении кредитополучателей – они могут продолжать жить там. Однако, продажа или дарение запрещена.

Еще одно отличие – более низкие процентные ставки. У кредитно-финансовой организации есть достаточное обеспечение долга, чтобы не вкладывать в ставку высокие риски невозврата.

Еще одно преимущество кредита под залог: у такой ссуды более длительный срок выплат. Период кредитования для стандартной беззалоговой ссуды – 5-7 лет. С залогом – до 20 лет.

Кроме того, если предложить квартиру или дом в качестве обеспечения, можно получить внушительную сумму. Чем больше стоимость недвижимости, тем больше лимит. Отчитываться о использовании денег от банка не нужно. Их можно потратить на любую цель – строительство или покупку жилья или авто, оплату учебы, путешествия и т.д.

Какую недвижимость можно использовать в качестве залога?

Что примет банк – зависит от политики организации. Абсолютно все соглашаются на оформление квартиры. Часто (но не всегда) можно использовать в качестве обеспечения:

• загородный дом;
• таунхаус;
• комнату (долю) в квартире;
• гараж.

Но у кредита под залог недвижимости есть подводные камни: не всякую квартиру или дом примут в качестве залога. К каждому типу жилья будут свои требования.

Так, например, квартира в многоквартирном доме не должна:

• находиться в доме под снос;
• быть в помещении, построенном раньше, чем 1975 год;
• находиться в здании с износом больше 60%;
• быть без коммуникаций и удобств (горячей воды, подвода газа или электричества).

Требования к загородному дому:

• завершенное строительство: постройка, готовая к проживанию;
• удобный подъезд к зданию;
• дом с этажностью, не превышающей 3;
• подведенные коммуникации;
• небольшая удаленность от города.

Точный перечень условий обычно находится на официальном сайте банка. Если такой информации нет, ее можно запросить у менеджера.

Кто может взять кредит под залог недвижимости?

Основные требования к клиенту:

• гражданство РФ;
• возраст не меньше 18 лет, чаще всего даже старше 21 года;
• регистрация в регионе, где работает банк.

К необязательным, но желательным условиям относятся:

• наличие официального трудоустройства;
• стаж на последнем рабочем месте не менее 6 месяцев;
• хорошая кредитная история.

Без последних требований можно получить одобрение, но может быть пересмотрена процентная ставка – в сторону увеличения. В случае с потребительским кредитом официальное трудоустройство и хорошая кредитная история – более важные пункты, потому что нет такого сильного обеспечения, как залог.

Необходимые документы

Основные бумаги, которые понадобятся:

• паспорт гражданина РФ;
• СНИЛС;
• документы подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН или справка о регистрации).

Все остальные документы, возможно, нужно будет предъявить по требованию банка. Для каждой конкретной ситуации могут понадобиться документы из списка:

• свидетельство о браке;
• свидетельство о рождении детей;
• брачный договор (если он составлялся перед вступлением в брак);
• заграничный паспорт (может понадобиться для дополнительного подтверждения личности);
• справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка);
• согласие жильцов дома или квартиры на сдачу недвижимости в залог.

После одобрения заявки банком понадобятся еще бумаги. Во-первых, отчет о независимой оценке помещения. Если говорить о кредите под залог недвижимости и подводных камнях сделок, то это именно этот пункт. Услуги агентства по оценке жилья оплачивает кредитополучатель. Стоимость такого отчета зависит от площади жилья. В среднем, нужно рассчитывать на сумму около 5 000 рублей.

Во-вторых, нужно будет обязательно оплатить полис страхования квартиры. Это можно сделать собственными деньгами или кредитными. Если включить расходы в тело займа, то переплата значительно увеличится. Поэтому лучше оплачивать страховку отдельно.

Как получить кредит под залог недвижимости?

Из-за залога оформление проходит дольше и сложнее, чем при регистрации потребительского кредита. Появляются дополнительные этапы и больший список документов. Получить деньги за один день, как, например, при экспресс-кредите наличными, точно не получится.

Алгоритм для оформления:

1. Подача заявки. Это можно сделать онлайн по интернету или офлайн в офисе кредитно-финансовой организации. В анкете нужно сразу указать, какой тип недвижимости предлагается как залог.
2. Ответ от банка. Менеджер сообщит предварительное решение – одобрение или отказ. Предварительное, потому что затем нужно будет подать все документы. И только после полной проверки бумаг банковская организация даст свой вердикт.
3. Подписание документов. Если все в порядке, менеджер сообщит об условиях кредитования. Какую сумму и под какой процент он сможет дать клиенту. Если две стороны устраивают условия, то нужно будет подписать кредитное соглашения. К договору обязательно прилагается график выплат.
4. Оформление страховки.
5. Обременение недвижимости. Сделать это нужно в ЕГРН. Некоторые банки упрощают процедуру для клиента: делают все самостоятельно.
6. Выдача средств. Как правило, для такого вида кредитования возможен только безналичный перевод, а не выдача наличных.

Чем опасны кредиты под залог квартиры?

Главная опасность – это возможность потерять жилье. Если затягивать с оплатой регулярных платежей, то банк может самостоятельно решить проблему. Продать квартиру или дом и с помощью этих денег погасить долг. Так может произойти даже в том случае, если квартира – единственная жилплощадь для кредитополучателя.

Чтобы не допустить потери жилья, нужно своевременно обращаться в банк. Если видите, что денег на погашение не хватает, нужно заранее попросить помощи у банка. Что он может предложить:

Источник https://siab.ru/blog/kredit-pod-zalog-nedvijimosti-vyihod-dlya-teh-u-kogo-isporchena-kreditnaya-istoriya-ili-net-podtverjdennogo-dohoda/

Источник https://aif.ru/boostbook/kredit-pod-zalog-kvartiry.html

Источник https://mainfin.ru/wiki/term/podvodnye-kamni-kredita-pod-zalog-nedvizhimosti