« Подводные камушки» при покупки комнаты с использованием ипотечных средств.

Не хватает денег на комнату — берём кредит.
Поскольку ипотека — это залог.
Залог — способ обеспечения обязательств: не возвращает заемщик кредит — предмет залога
продается. И банк, из стоимости заложенного имущества компенсирует свои убытки,
возвращая и кредит, и неуплаченные заемщиком проценты.
Мы говорим об ипотеке, но цель заемщика не ипотека, а комната. При этом ипотека —
средство для достижения цели.
При этом нас будут ожидать свои подвохи, свои «подводные камушки», которые так или иначе связаны с понятием «ипотека». Комната — это Ваша конечная цель получения ипотечного кредита, но это — не цель банка!
У Вас и у банка цели разные!
Каким-то из «подводных камушков» не стоит придавать особого значения, в то
время как другие, — способны свести на нет все предыдущие действия в достижении
цели.
Поэтому давайте посмотрим на все условия ипотеки и этапы получения ипотечного
кредита с критической точки зрения.
При этом уже при выборе банка необходимо учитывать, что есть условия ипотеки,
на которые Вы можете повлиять, а есть такие условия ипотеки, на которые Вы
повлиять не можете.
Первый камушек.
Я Вам предлагаю начать с риэлтора, чтобы у Вас был надежный помощник и союзник.
Риэлтора выбираете Вы.
В то же время, всех остальных выбирает банк. (Банк выбирает и оценщиков, и
страховщиков, и необходимость нотариуса, и способ передачи денег (включая
конкретный депозитарий). На эти условия ипотеки Вы повлиять не сможете.
Разве что, выбрать одного оценщика из двух-трех предложенных банком, или выбрать одного из двух-трех страховщиков, предлагаемых банком.)
Но и риэлтора нужно выбирать грамотного, который умеет работать с ипотечными банками.
Велика вероятность нарваться на такого, кто имеет лишь теоретическое
представление о том, что такое ипотека. Комната, подобранная таким
риэлтором, может не устроить ни банк, ни страховую компанию и удовольствие от
процесса покупки — затянуться на длительный срок. Пользы от такого риэлтора
никакой.
Камушек второй. Вас рассматривает банк.
В какой банк пойдем? В тот, где проценты поменьше? К сожалению, банков, которые дают ипотеку
на комнаты, на много. Поэтому выбор ограничен.
Камушек третий. Ищем комнату.

Комнату Вы нашли, это несложно, но устроит ли эта комната Ваш банк?
То есть комнату Вы должны выбрать с учетом всех требований Вашего банка.
Камушек четвертый. Оценка.
Оценка комнаты — тоже необходимое условие ипотеки, но оценить можно по-разному.
Пример:
Вы долго искали комнату, нашли, как Вам кажется, самую дешевую за 2 200 000 рублей.
Исходя из Ваших доходов, банк Вам готов дать кредит 1 700 000 рублей.
Остальные деньги, т.е. сумма первоначального взноса(20%) у Вас есть.
А что если оценщик оценит комнату не в 2 200 000 рублей, а в
1800 000 рублей?
Банк Вам даст кредит 80% от стоимости комнаты, но не от той, которую Вы платите
продавцу, а от той, которую назвал оценщик:
1800 000 рублей Х 80% = 1 440 000 рублей
Вы рассчитывали на 1 700 000 рублей кредита, а Вам дают 1 440 000 рублей.
А где взять 1 700 000 рублей — 1 440 000 рублей = 260 000 рублей? Камушек пятый. Комнату утверждает банк и страховая компания.
Комната найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Имейте в виду, что Вас продавцы квартиры готовы воспринимать в качестве покупателя
лишь тогда, когда подтвердите свое желание купить комнату внесением какой-либо
денежной суммы (аванса).

Сумма символическая, по сравнению со стоимостью комнаты (от 30 000 рублей).
Но если документы в порядке, а эта квартира по каким-либо причинам Ваш банк не
устраивает, то Вы можете потерять те деньги, которые внесли продавцам в
качестве предоплаты (аванса).
Надо также отметить, что документы на комнату рассматривает не только банк, но
и страховая компания. Аккредитация банком той или иной страховой компании — это
также условие ипотеки, на которое Вы повлиять не можете. Ряд банков
сотрудничают с несколькими страховыми компаниями, и тогда у заемщика есть
выбор: где страховаться, где страховать сделку и комнату, тогда как некоторые
банки сотрудничают с одной единственной страховой компанией.
Если документы устраивают банк, но не устраивают страховую компанию, то возможны два
варианта:
— если банк сотрудничает с несколькими страховыми компаниями, то заемщик может
обратиться в другую: вдруг одна страховая компания отказывается страховать, а
другая застрахует?
— если банк сотрудничает с единственной страховой компанией, то ее отказ
застраховать, автоматически означает отказ банка выдать кредит на выбранную
Вами комнату.
Камушек шестой.Кредитный договор.
Подвох только тот, что Ваш выбор: либо подписывать договор в том виде, в котором Вам
его дают (и получить деньги на тех условиях ипотеки, которые предлагает
банк), либо не подписывать (и деньги не получить). Иногда, в кредитный договор
вставлены такие пункты, что лучше такой договор не подписывать. Спорить с
банком в день подписания договора, чтобы убрали не устраивающие Вас пункты —
практически бесполезно.
Камушек седьмой. Нотариальное удостоверение.
Необходимость нотариуса выбирает банк. Если банк настаивает, чтобы было нотариальное
удостоверение сделки или закладной — спорить бесполезно: это тоже «условие
ипотеки
». При этом, конкретного нотариуса также определяет банк. Правда,
хочу отметить, что требование банка о нотариальном удостоверении договора
купли-продажи, последнее время почти не встречается. Но удостоверить подпись на
закладной многие банки просят. Камушек восьмой. Государственная регистрация.
Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. С 2010 года государственную
регистрацию производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра
и картографии. В Москве филиалы этой службы расположены в различных округах.
Подвох в том, что сделки с ипотекой регистрируют лишь в 1 – 2-х филиалах.Буду рада, если мои советы Вам помогли.

))) Лилия, а с квартирами по-другому?!))
Позволю себе не согласиться по некоторым пунктам. Практически все авансы возвращаются после письменного подтверждения от банка «о неодобрении», это прописывается в авансовом соглашении.
Расхождение в цене объекта и оценочной стоимости в 25% — крайне редкая ситуация, но всегда решаемая.
С требованиями банков о нотариальном удостоверении закладных не сталкивалась. Если Вы поделитесь — какие это «многие», которые просят — буду признательна.

Виктория, спасибо за вопросы. С квартирами полегче, т.к. квартиры кредитуют все ипотечные банки, а значит и выбора больше. Я сталкивалась в своей практике, когда банк отказывался дать письменный отказ, только в устной форме. Или дает письменный отказ, но без печати. Такое тоже было. Расхождение в 25% это действительно крайне редкая ситуация, а вот 10-15% — сплошь и рядом. Решаема такая ситуация только в том случае, если у заемщика не 20% сумма первоначального взноса, а 40% и более. А если у заемщика сумма первоначального взноса только 10%? И расхождение в цене объекта и оценочной стоимости в 10%? В этом случае заемщику придется изыскивать еще где-то эти 10%. Совершенно недавно делала сделку в ЮниКредит, мы заверяли закладную нотариально. Конечно, Виктория, профессионал подобные ньюансы будет предвидеть заранее и естественно их решит. Статья была написана для людей, которые хотят самостоятельно взять ипотечный кредит. Мне хотелось, чтобы они обратили внимание на эти особенности.

Да это, собственно, и не вопросы были. Вы почему-то сделали акцент на комнатах практически общепринятых правил кредитования объектов городской недвижимости))) Лилия, подскажите, какие банки НЕ кредитуют комнаты (не доли!) ?

Ипотека на комнату в 2020 году

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>

  • В. э. образование.
  • Работал в банке и МФО.
  • Финансовый аналитик.
  • Независимый эксперт. .

Потребность получения займа для покупки комнаты может возникать по разным причинам. Начиная от финансового положения человека. Заканчивая выкупом последней доли в квартире. То есть запрос на такую услугу есть. По этой причине сервис Brobank.ru определил банки, в которых выдается ипотека на комнату в 2020 году. Из них составлен рейтинг самых выгодных предложений, а также рассмотрены альтернативные варианты займов.

  1. ТОП-3 банка, которые выдают ипотеку на комнату в 2020 году
  2. Ипотека на комнату в 2020 году – условия
  3. Выкуп последней доли квартиры за счет ипотеки на комнату
  4. Альтернативная ипотека на комнату в 2020 году
  5. Почему банки не выдают ипотеку на комнаты

ТОП-3 банка, которые выдают ипотеку на комнату в 2020 году

Список структур, которые предлагают рассматриваемые продукты, очень мал. Он включает всего три банка. Причем проверка охватила не только крупнейших игроков рынка, а ТОП-100 по объему собственных активов.

Место Банк Минимальная ставка (% годовых)
1 Росбанк 6,89
2 ТКБ Банк 7,24
3 Банк Зенит 7,99

Рейтинг опирается на самый низкий уровень ставки, который может быть предложен банком по ипотеке на комнату в момент сбора данных. То есть с учетом скидок. Например, за разовую комиссию при заключении сделки, отношению к отдельному клиентскому сегменту и т.д.

Такой факт говорит о необходимости мониторинга рынка. Пусть и с небольшим перечнем доступных структур. Ведь не всегда минимальная ставка по тарифу будет доступна в отдельно взятом банке тому или иному клиенту. В то же время она может быть предложена в другой структуре.

При составлении ТОПа учитывались собственные программы банков

Помимо этого, во внимание взяты только собственные программы игроков рынка. Реализуемые партнерами не учитывались. Например, не указан Таврический Банк. Причина – он предлагает оформление займа, разработанного лидером ТОПа – Росбанком.

Важно выделить, что сведения опираются на данные, представленные на официальных сайтах кредитных организаций. Лишь в этих трех нет никаких оговорок в условиях, где указана возможность получения целевого займа на покупку такого типа недвижимости как комната.

Ипотека на комнату в 2020 году – условия

Основные параметры таких займов сопоставимы с привычной ипотекой на вторичку. В частности, если говорить о суммах, предоставляемых в долг, первоначально взносе, требованиях к должнику и т.д. Основные нюансы касаются самой недвижимости.

В первую очередь важно учитывать, что комната должна находиться в помещении с отдельной кухней и санузлом. То есть купить жилплощадь в общежитии или коммуналке, вероятнее всего, не удастся. Продукты применимы только к долям квартиры.

Дополнительно стоит учитывать преимущественное право покупки собственников других частей недвижимости. Здесь придется не только соблюсти этот нюанс, но и подтвердить такой факт документально. Например, если у кого-то есть преимущественное право, то потребуется предоставить нотариально заверенный отказ от него.

Помимо этого, придется подготовить еще один нестандартный документ. Таковым является порядок пользования комнатой, которая будет куплена за счет заемных средств.

В то же время самый правильный вариант получения информации о точном комплекте документов – обращения в интересующий банк. Он определит необходимый перечень, зависимо от всех деталей ситуации. Начиная от персональных данных клиента, заканчивая типом недвижимости.

Выкуп последней доли квартиры за счет ипотеки на комнату

Особняком находятся программы выдачи займа на покупку комнаты, если она является последней долей в квартире. Причем все остальные доли находятся в собственности будущего должника. Вариантов таких предложений в банках гораздо больше.

Банк ФК Открытие предлагает ставку в 7,6% годовых

Например, можно выделить две структуры с крупной филиальной сетью, которые позволяют получить подобный займ. В частности, Банк ФК Открытие, предлагающий деньги в долг с минимальной ставкой 7,6% годовых, а также Промсвязьбанк – 8,1% годовых.

Текущий вариант ипотеки сопоставим с оформлением займа, целевое назначение которого – покупка вторичного жилья. Обеспечением по сделке является не только приобретаемая комната, а вся квартира, в которой она находится. По этому причине применима программа только для выкупа последней доли жилплощади.

Альтернативная ипотека на комнату в 2020 году

Еще один вариант купить комнату в долг – оформление ипотеки с обременением уже имеющегося жилья. Проще говоря – получить кредит под залог имеющейся квартиры. Понятно, что такой продукт подойдет далеко не всем. В то же время стоит учитывать важный нюанс.

В качестве обеспечения может использоваться недвижимость, которая не обязательно должна быть собственностью заемщика. Квартирой может располагать, например, его близкий родственник. Чаще всего – это родители или дети клиента. Банки, по большей части, не контролируют целевое использование выданных в долг денег. Поэтому удастся купить фактически любой объект.

Нюанс таких программ – максимальная сумма займа. Она определяется не только тарифом, но и ценой залога. Зачастую, в долг удается взять не более 50-70% от обременяемого жилья. В основном, этого достаточно для покупки комнаты. Естественно, если брать во внимание сопоставимые по месту расположения и классу объекты недвижимости.

Почему банки не выдают ипотеку на комнаты

Нежелание структур внедрять займы для приобретения комнат подтверждается статистикой. Учитывая все проверенные банки, среди тех, кто в принципе выдает ипотеку, только 7% располагают соответствующей программой. То есть ее популярность минимальна. Даже покупка гаража или парковочного места за счет заемных средств встречается чаще.

Займы на покупку комнат оформляют намного реже

Причина подобной тенденции заключается в работе с залогом, если возникает просрочка. Точнее – сложности его реализации для возврата денег. Продать отдельную комнату в квартире, где есть еще владельцы других долей, сложно. Во-первых, в связи с небольшой востребованностью такого жилья. Во-вторых, по причине некоторых юридических нюансов. Например, той же очередности права выкупа.

Хотя, как показывает практика, купить комнату с помощью ипотеки в 2020 году все же можно. Даже при отказе по заявке на профильную программу, есть альтернативные варианты. В частности, займ с обеспечением. Либо кредит без залога, который позволит приобрести недорогое жилье, например, ценой до 500-800 тыс. рублей. Правда, в любом случае банк проверяет клиента на платежеспособность, кредитную историю и т.д.

Особенности покупки комнаты в ипотеку

Покупка комнаты в коммунальной квартире в ипотеку имеет ряд особенностей. Желающему приобрести такое помещение в кредит предстоит столкнуться со сложностями: не все банки представляют ипотеку на комнату, а условия кредитования и процедура оформления значительно отличается от стандартной ипотеки на квартиру.

Какие требования к заемщику и помещению? Какие нужны документы? В какие финансовые учреждения можно обратить? Итак, давайте во всем разберемся.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли купить и продать жилье в коммунальной квартире?

Согласно п.1, ст.5 ФЗ №102 «Об ипотеке», комната может быть предметом ипотечного кредитования. Однако ее оформление в кредит сопряжено с рядом трудностей. Первая – это позиция банка. Не все кредиторы готовы предоставить ссуду на покупку такого жилья, так как заключение данной сделки – это риск для банка. Комната в коммуналке или в общежитии имеет небольшую ликвидную стоимость.

Если заемщик перестанет выплачивать долг, то комната переходит в собственность банка, а продать ее, чтобы вернуть выданные в кредит деньги, будет крайне сложно. В связи с этими возможными рисками банки ужесточают требования и условия кредитования.

Сложность оформления ипотеки на комнату, находящуюся в общежитии или коммуналке, связана с еще и с тем, что заемщику и продавцу придется собрать письменные отказы от приобретения с владельцев комнат по соседству. В п.6 ст. 42 Жилищного Кодекса говорится, что собственники соседних помещений имеют преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире.

Обратите внимание! Если хозяин комнаты хочет продать свое жилье, то обязан сначала предложить его соседям.

Если никто из них не захочет приобретать жилплощадь, то каждый должен подписать отказ от своего права. Эти письменные отказы должны быть приложены к документам заемщика.

Еще одна особенность: кредитополучателю придется предоставить банку под залог иное жилье, находящееся в его собственности. Приобретаемую комнату в залог оформить не получится. Таким образом, желающему взять ипотеку, предстоит достаточно трудоемкая подготовка:

  • сбор документов;
  • поиск подходящей недвижимости;
  • сбор письменных отказов от соседей;
  • оформление имущества в залог.

Проблем с ипотекой не возникнет только в том случае, если человек хочет купить комнату в квартире, где остальная жилплощадь принадлежит ему. В этом случае процедура оформления ничем не будет отличаться от процесса получения ипотеки на квартиру. В залог оформляется вся квартира, никакого дополнительного имущественного обеспечения не потребуется.

Какие банки готовы ее дать?

Банк Ставка Сроки Первый взнос Сумма
Союз От 9,25 до 17% До 25 лет. От 20%. От 500 тыс. до 30 млн. руб.
Дельтакредит От 10%. До 25 лет. От 25%. От 300 тыс. руб.
Зенит От 13,25 до 15%. До 25 лет. От 20%. От 300 тыс. до 14 млн. руб.
Сбербанк От 10 до 17%. До 30 лет. От 15%. До 15 млн. руб.

Требования

К заемщику

При оформлении ипотеки банки, дающие кредит, предъявляют к клиенту стандартные требования:

  • возраст от 21 до 65 лет;
  • наличие гражданства РФ и прописки на территории оформления кредита;
  • трудовой стаж – от 6 месяцев на текущем месте, общий стаж за 5 лет – не менее 12 месяцев;
  • наличие постоянного дохода и места работы.

К помещению

При выборе жилплощади заемщику следует ориентироваться на требования, предъявляемые банками к комнатам:

  • Площадь не должна быть менее 12 кв.м.
  • Жилье должно располагаться в регионе оформления кредита.
  • По назначению квартира, в которой находится комната, должна быть жилой. Статус помещения можно узнать по правоустанавливающим документам.
  • Наличие санузла и кухни в квартире.
  • Наличие водопровода, электричества, отопления.
  • Жилье не должно быть ветхим и находиться в аварийном состоянии.
  • Процент износа – не более 55%.
  • Не допускаются деревянные перекрытия.
  • Ипотека возможна только на жилье вторичного рынка (об ипотеке на вторичное жилье мы рассказывали тут).

Отдельное требование банки предъявляют к документам на недвижимость.

Сложности при оформлении могут возникнуть в том случае, если в комнате было прописано много человек. Перед тем, как приобрести такой объект, покупатель и банк должны убедиться, что жилплощадь свободна от притязаний третьих лиц.

Нередко встречаются случаи, когда на купленную комнату через какое-то время начинают претендовать бывшие жильцы, выписанные в связи с отбыванием наказания в колонии, или люди, считающиеся без вести пропавшими.

Заемщику потребуется взять в паспортном столе управляющей компании справку о всех зарегистрированных ранее жильцах. Это поможет избежать проблем в дальнейшем.

Документы

В стандартный пакет документов для ипотеки входят:

  • паспорт;
  • справка о доходах;
  • документы о семейном положении;
  • закладная на недвижимость;
  • трудовая книжка или трудовой договор.

Дополнительно потребуются:

  • правоустанавливающие бумаги на комнату;
  • письменные отказы соседей от приобретения помещения(если жилье находится в общежитии или коммунальной квартире);
  • технические документы на квартиру с ее характеристиками (кадастровый паспорт);
  • справка о регистрации с перечнем лиц, проживающих или проживавших в комнате;
  • документ оценочной компании;
  • паспорт продавца.

Как заполнить заявление?

В анкете-заявлении заемщику нужно указать сведения:

  • о себе и своей работе;
  • о величине доходов и расходов каждый месяц;
  • о близких членах семьи;
  • об имеющемся имуществе, которое может стать залоговым (квартира, дом, дача, транспортное средство);
  • цели кредита, сумма, срок, готовность внести первоначальный взнос.

Заявление лучше заполнить в отделении банка в присутствии кредитного менеджера, так как в этом случае всегда можно получить информацию по правилам заполнения бланка.

Вся информация заявителя тщательно проверяется на соответствие реальному положению дел и финансового состояния заемщика.

На нашем интернет портале можно прочитать об ипотеке для госслужащих, а также об ипотечном кредитовании на покупку дома, дачи, жилья за границей, доли в квартире, участка под ИЖС и о программах банков.

Страхование

При оформлении ипотеки все кредиторы требуют застраховать приобретаемую недвижимость от риска утраты и разрушения. Тариф страховки зависит от выбранного банка и страховой компании. В среднем, это от 1,5 до 3% от стоимости жилплощади. Страховка жизни и здоровья – добровольное дело заемщика. Как правило, при отказе от этой услуги банки добавляют от 1 до 2% к установленной процентной ставке (о процентных ставках можно узнать здесь).

Одобрение ипотечного кредита

Срок рассмотрения заявки – от 2 до 10 рабочих дней. Если анкету одобрили, заемщику необходимо в течение 1-2 месяцев найти комнату и получить разрешение на покупку у всех собственников соседних комнат. Если это последняя невыкупленная комната заемщика, то никаких подобных бумаг собирать не придется.

Если речь идет о комнате в коммуналке или общежитии, то следующим шагом будет проверка регистрации на этой жилплощади. Заемщик должен предоставить документ о том, что кроме продавца в комнате никто не зарегистрирован. Далее заемщику нужно получить документ об оценке кредитуемого имущества у специалиста-оценщика.

Документы на недвижимость передаются в банк и в страховую компанию на проверку юридической чистоты сделки и установления страхового взноса. Если документы в порядке, комната соответствует всем требованиям, а заемщик готов вносить первый взнос, то заключается сделка. В право собственности заемщик вступает после государственной регистрации договора купли-продажи и ипотечного соглашения в Росреестре.

Несмотря на то, что покупка комнаты в ипотеку связана с массой сложностей и нюансов, взять кредит на такой вид жилья вполне можно. Основная проблема заключается в необходимости предоставить банку под залог уже имеющуюся в собственности недвижимость, так как сама комната не может быть залоговым имуществом.

Полезное видео

Особенности оформления ипотеки на комнату в коммуналке. А также, необходимые документы:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник https://www.cian.ru/blogs-podvodnye-kamushki-pri-pokupki-komnaty-s-ispolzovaniem-ipotechnyh-sredstv-235072/

Источник https://brobank.ru/ipoteka-na-komnatu-2020/

Источник https://svoe.guru/ipoteka/programmy/i-na-komnatu.html